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500万一梯队学区房!三佳花苑测评

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1.评测导语

【上海百强小学 & 学区房精选宝典】是上海学区房攻略专门为家长粉丝们打造的内容栏目,全国独家深度真实优质学校&学区房评测。

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这篇文章会给大家详细分析三佳花苑小区的情况,包括户型、建筑界面、小区环境、周边配套等。三佳花苑作为闵行区第一梯队的明强总校的学区房,虽然面积小,又是楼梯房,但它是距离学校最近的小区之一,所以是挂户口的首选。

我们会给出购买建议,告诉大家为什么三佳花苑的一房是这个小区最值得购买的户型。

2.小区点评


小区标签:近学校+近老街+ 总价低
2.1 小区优缺点
2.1.1优点
三佳花苑位于新镇路富强街,距离七宝老街只有250米。小区建于1993-1996年,一期为动迁安置房,二期为商品房。房龄比较老旧,但是经过美丽家园改造以后,而且更换为万科物业,整体环境提升很多,虽然绿化率低,但是整洁干净。
小区对口明强小学东校和七宝三中,这两所学校都在小区南门马路对面,非常方便。而且小区周边配套非常完善,距离宝龙城900米,宝龙美术馆700米,闵行文化公园650米,闵行体育公园1.1公里。距九号线星中路站900米,九号线七宝站1.4公里,10号线航中路站1.7公里。
除本地居民外,小区主要居住人群为明强小学东校的学生家庭。工作日老人带着孩子居住在这里的一室户,周末回去一家团聚是一些家庭的常态。或者一家三口住在两室户,虽面积小有些拥挤,但经过精心布置也不失温馨。
三佳花苑有一梯四户和一梯两户,主要是38-50平的一房,以及52-72的两房,预算在500万到600万的朋友都可以考虑。
2.1.2缺点
缺点主要是楼梯房,低楼层采光不够好,高楼层爬楼又比较吃力。有些户型是暗厅,采光受影响。
2.2 推荐购房方案
买三佳花苑,建议以500万左右的一房为主,挂户口出租,租金4500元左右,再另外租一个电梯两房或三房自住,既解决了学位问题,又解决了居住品质的需求。
42平米
50平米
如果想要在读书期间自住,可以选择62-79平的两房,总价在550-600万左右,中高楼层,采光更好一些。
62平米
71.5平米
79平米

3.小区分析

3.1 基础信息
小区名称:三佳花苑
区域板块:闵行-七宝
单价:9.4万左右
总价:一房500万左右,二房550-600万左右
产品:1993-1996年房龄,楼梯,多层,容积率1.5,车位不足,车位264,户数1438
物业:万科物业,物业费0.9元/月/㎡
租金:一房4500元左右,两房5500元左右
特点:离明强东校最近的老破小

4.小区周边配套
4.1 教育学区明强小学东校
闵行区最好的小学、初中、高中都在周边,可谓名校环绕。三佳花苑对面就是明强小学东校和七宝三中。再往南两条马路即为闵行区民办TOP2的文来中学,和比肩四校的七宝中学。
七宝片区最热门的民办幼儿园——启英幼儿园到小区只有300米。
4.2 商业配套:宝龙城,宝龙美术馆,闵行文化公园,闵行体育公园
北边900米即为大型商业综合体——宝龙城,位于漕宝路新镇路,由上海宝龙展飞房地产开发有限公司投资建设,总建筑面积约39万平米,包括购物、娱乐、餐饮、儿童教育及生活设施等。
4.3 医疗配套:龙华医院闵行分院(在建中)
七宝地区的医疗配套略显不足,最近的医疗机构是距离900米的七宝社区卫生服务中心,距离3公里有闵行区中医医院,距离3.5公里有闵行区妇幼保健院以及浦西最大的儿童医院(复旦大学附属儿科医院),还算便利。七宝地区去年底开始动工龙华医院闵行分院,未来就医将更加便捷。
5.板块概况


七宝板块是闵行区外环外的大型产住结合板块,各项配套都较为优秀,住宅以次新房为主。
通过市中心的主干线9、10和12号线经过七宝板块内,前往市中心较便捷,距徐家汇地铁20分钟不到,距陕西南路25分钟不到。驾车出行可上嘉闵高架和外环线,七宝板块的北侧就是虹桥机场和虹桥商务区,工作在大虹桥的居住在七宝是很好的通勤选择。七宝板块商业非常发达,七宝万科广场是外环外罕见的优质大体量商场,餐饮和零售商业达到了市中心的档次,拥有中环外唯一一家Apple官方零售店。宝龙城也是市区级的大型购物中心,板块内另有七宝老街、卜蜂莲花等地可满足中低端餐饮和购物。
七宝板块的医疗资源比较薄弱,仅有几个社区卫生中心,看病须前往市中心。板块内有两个大型公共绿地——闵行文化公园和闵行体育公园。
闵行区是教育强区,七宝板块的教育资源很突出,明强小学东西校、七外、上宝、文来、七宝中学都在板块内。明强小学是闵行区数一数二的公办小学,大约有三分之一毕业生可择校进入上宝中学、文来中学等顶级民办初中。
七宝板块的住宅层次较为分明,各阶梯总价的产品都有。次新豪宅的皇都花园,四房总价在2000万元,大三房总价在1500万元左右。区域内的次新学区房,如东方花园,单价7.7万左右,小三房总价在1000万左右。普通学区房,如茂盛花园,单价在9.9万左右,两房总价在750万元左右。挂学区的老公房,如秀枫翠谷,500万左右就能买到小两房,资金紧张的可自住。


6.对口优质学区分析


对口明强小学东校,闵行区第一梯队公办小学
对口七宝第三中学,闵行区第二梯队公办初中
明强小学,闵行区公办头牌,综合实力和闵实验不相上下,并列为闵行公立一哥,2018年入选上海十佳小学。
作为百年老校,明强的校风十分严谨,学风整体偏应试,学校和家长都比较鸡血,不过鸡血的同时也会照顾孩子的自信心,校内考试难度适中,有一半以上的学生都能得到A等以上的成绩。
每年有很多上宝和文来的推优名额,再加上其地理位置优越,周边两大公园、三大商业综合体、三条轨道交通环伺,无论对于家长还是孩子,明强小学东校都是闵行区公办小学的首选。
7.小区概况

7.1 建筑外立面+楼道
小区为1993-1996年建造,年代老旧,但经过美丽家园改造,外立面重新粉刷后干净很多。
小区一期为一梯四户,二期为一梯两户。
7.2 环境、设施
小区绿化率一般,只有30%。
7.3 物业服务
小区物业之前是三佳物业,后换成万科物业,小区大门比较严格,需要刷卡才能进出。
7.4 居民结构
三佳花苑是90年代的动迁安置房,除本地居民外,主要居民为明强小学东校的学生家庭。
8.户型分析


8.1  1室1厅1卫,42平
面宽窄,进深长,暗厅,典型的90年代一室户户型,居住体验略差。
8.2  1室1厅1卫,50平
全明户型,比暗厅好一些,但客厅窗户小,采光有限。
8.3  2室1厅1卫,62平
双南卧室是老公房的经典两室户户型,客厅有窗,比暗厅好,但户型不够方正。
8.4  2室2厅1卫,79平
双南卧室,全明户型,利用率高,精心布置一下还是很不错的选择。
9.总结

三佳花苑离学校近,总价低,且周边配套成熟,生活便利,值得购买。

建议购买500万左右的一房550-600万左右两房的主力户型。


【END】

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