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学军小学 | 学区房卖到15万/平!是谁造就了高价学区房?

    学区房对于虎妈狼爸们的意义在于“起跑就能领跑的安心感”,甚至于让房子失去了原本居住的意义。


    学军小学学区房的魅力可以从下面这组数据中看出:

    历史成交高峰

    成交时间

    面积

    成交单价

    成交总价

    17年10月

    29.58平

    14.19万/平

    420万

    18年6月

    19.84平

    15.12万/平

    300万

    18年11月

    31平

    11.22万/平

    348万

    19年12月

    40.34平

    11.47万/平

    463万

    20年4月

    29.58平

    14.19万/平

    420万

    以上的成交数据均来自于学军小学学区房文二新村的几次历史成交高峰,一个81年建成的老小区,成交均价屡屡破10万。


    其中19.84平的小房子都不能满足基本的居住需求,却凭借总价低卖到了15万/平,足见大家对于学区的疯狂程度。

    19平房源的户型示意图


    今天的全文就来解析下学军小学求智校区的学区房代表,文二新村的价值评测。


    文二新村基本情况介绍

    16幢多层,81年的老小区


    文二新村位于西湖区文教板块,小区于1981年建成,共计16幢,都是6-7层到顶的多层建筑。


    外立面大部分采用浅灰色的涂料,少部分沿街楼幢采用黄色涂料。

    内部绿化一般,树木基本沿路而种。

    小区里停车困难,总户数有700多户,但车位仅80个左右,特别是到晚高峰,停车难度更加大,没有车位可以到求智巷路边看看有没有路边划线停车位。


    好地段
    配套自然都不缺


    文教板块位于是西湖区,是以文化教育、科研为主的城市功能区,这里聚集了杭州最强的教育资源,生活配套方面也是较齐全的。

    文二新村距离最近的地铁站是2号线下宁桥站,仅200米。


    虽然2号线在2014年11月就已经开通了,但下宁桥站因为出入口不达标至今没有通车,根据最新消息,6月底,下宁桥站也将开通,届时,出行就更加方便。(不过,下宁桥站放鸽子已经不是一次两次了,这次到底能不能开,表示怀疑)

    购物餐饮方面,小区楼下沿街底商还是较多的,种类也比较齐全,平时买菜、吃饭完全可以满足,如果想要到大一点的综合体,距离较近的就是黄龙万科中心约2.2公里。

    小区下面沿街底商众多

    购买文二新村学区房的家长必然对学习重视无比,刚好文二新村距离博库书城非常近,出了小区门过了马路即可到达,购买学习用品书籍都相当便利。


    另外,文二新村距离省新华医院也近,平时就医也方便;距离西湖景区也近,约3公里左右,是周末休闲放松的好去处。


    学区:学军小学+十三中
    西湖区学区房的扛把子


    文二新村小学学区是学军小学求智校区,中学是十三中,这应该是杭州最强的教育组合了。


    学军小学求智校区创办于1908年,是有百年历史又具现代气息的浙江省实验小学,是西湖区小学的第一梯度。

    除了文二新村之外,该片区内还要很多对口小区,如中大文锦苑、求智巷、西溪河东,但文二新村算是最便利的,离地铁近、离学校近。


    不过学军小军2020年-2022年都已经红色预警,意味着打算购买学区房的家长至少需要提前三年购入,但也不一定能在学军小学求智校区上学,如果爆表,爆表部分将被调剂到杭州钱塘外国语学校,借用其场地,由学军小学的老师过去上课,这种操作估计部分家长心里还是会有疙瘩。

    杭州市十三中教育集团前身为创办于1969年的杭州市第十三中学,即杭州师范学院附中,系省一级重点中学。学校师资力量强大,中考成绩一直名列前茅。


    2018年中考成绩单:前3所共59人,省一级重高(4-12所)人数178人,优高(13-22所)人数168人,市外、省外国际班以及国外留学共26人。前3所一级重高59人,占10.4%。前12所一级重高237人,占41.8%。第一批重高59+178+168=405人,占71.4%。


    目前十三中对应的小学范围较大,已经超负荷,但十三中已经有扩建计划,将在原有基础上,新建一幢5F的教学楼、一幢6F的综合实践楼。

    十三中扩建,意味着未来几届该学区的孩子上该所学校的概率增加,是个好消息!



    主力户型分析

    户型面积都较小


    文二新村1居最小19平,最大有40多平的。


    19平的就是文中开头所展示的,连厨房都没有,仅一个卧室加一个卫生间。


    29平格局也很简单,卧室相对宽敞带一个阳台,厨房卫生间面积较小。

    19平户型

    33平的相比29平的稍微宽敞一些,留出了一些过道。

    33平户型

    48平的一居室就很宽敞了,有一个12平的餐客厅,活动就比较宽敞了,原本很宽敞的卧室被隔成了2个。

    48平户型

    2居室基本以40-66平为主。


    46平的2居室基本是没有客厅的,就厨房卫生间加2个卧室,想这种两个卧室朝南的户型已经算两居室中比较好的了。

    46平户型

    53平的2居,南北户型,厨卫全明。

    53平户型

    62平的2居室居住就相对舒适了,也是文二新村比较难得的好户型。

    62平户型

    3居室的面积基本在60-90平之间,但目前拿出来卖的较少。


    此户型为72.31平,2南1北的格局,还算方正。

    72.31平户型

    市中心八几年的房子,格局都不会太好,且每套房子的格局都会有差异,更谈不上居住的舒适度。


    市场表现及购买建议
    供不应求


    一、市场成交情况分析:

    根据网签数据得出,文二新村近11个月的市场成交均价在7.8万到9.4万之间徘徊,去年6月的成交均价最高有94032元/平,今年4月的成交均价最低仅78931元/平,整体的成交均价在85811元/平。

    在所有成交房源中,2居室的成交最多,占了48.48%,其次是3居室。

    目前文二新村的成交总价已经是300万起步的,300-400万之间的总价基本没什么房源,仅占总成交的9.09%。

    楼层对于房价的影响还是较明显的,中间楼层的均价最高,其次是低楼层,最后是高楼层。

    不同居室的成交均价也不同,其中2居室的成交均价最高,其次是1居的,最后是3居的。

    (以上数据均根据网签数据统计得出,部分房源存做高或做低,导致均价会有出入)


    咨询了周边中介门店,据悉公民同招之后,学军小区学区房需求量明显增加,供不应求,目前大部分房源挂牌价格都在10万以上,成交价格也上浮了不少,5月份很多房源的成交均价超过了10万/平。


    二、推荐购买建议:


    不自住的前提下:

    1、推荐购买低总价房源,一居室的面积小的可以果断入手,这样的房源总价可以控制在300万左右,但是房源稀缺。


    2、可以购买40多方的小两房,总价基本在400-500万之间,市场租金可以租到3500-4000元/月,3居室大面积的就不建议购买。


    如果考虑自住:

    1、1居室建议考虑29方左右的,户型方正没什么浪费。


    2、2居室的建议考虑2个房间朝南的户型,格局方正,采光较好,46方和62的户型都还不错,具体大小根据预算而定。


    3、3居室的基本70多方的格局就已经还不错了。


    如果去掉学军小学学区房的光环,文二新村和其他的八几年的老小区无异,但售价却是其2倍甚至3倍,但奔赴在购买学区房路上的家长却不计其数,到底是谁造就了高价学区房?是家长?还是学校?还是。。。



    - End -


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