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家长提前准备学区房,或许5年内会有3个“新麻烦”?专家解读

    提问1:


    主要是咨询学区房的问题。我们夫妻在北京有一套房子,在上地,价值约400万,还有100多万的贷款。目前均已拿到北京户口,准备为了两岁的孩子换学区房。

    已经看好**片区,但因为学区内比较新的大户型居多,总价让我们无法承受。老破小又太旧。所以选择了**小区,请问这里入学的概率有多少?谢谢。


    回答1:


    1、 直接说,你选择的这个小区不太好,极有可能在5年内会遇到3个麻烦。


    2、 其一,你选的是顶级优质小学,学位一直非常紧张,每年勉强能让第一和第二序列的入学。而你选择的这个小区,是典型的小户型楼盘,基本都是六七十㎡。而且,这还都是高层,一栋楼就顶上一个老破小社区了。


    说实话,学校最腻歪的就是这种小区了,占用了大量的学位,而且学生和家长的素质良莠不齐,很难配合学校的教学工作。所以,哪所优质校都想把这种小区踢出招生范围。


    再者,住房不炒已经是基本国策。而这种小户型学区房小区,可炒性太强了,几乎一半的业主都是用完了学位就转手的。


    所以,在你孩子上学前的这5年中,极有可能发生变化,也就是把这个小区划在学区之外。即便是不给划走,也有可能逐年降低招收比例。因为既然是多校划片,那人家就有权调整各个小区的概率。不可能都同一水平,这样对花了大钱的大户型小区业主也是不公平的。那如果发生这种情况,你孩子的入学资格就会受到很大的影响,无法解决。


    3、 其二,这所小学正在建设分校,预计将在3年内建成,5年内肯定能正常运行。那一旦开始招生,你们的孩子极有可能被划入分校。


    而任何一所顶级学校的分校,至少在初期,是不可能赶上本校的教学质量的。因为虽然硬件水平差不多,甚至分校会更好。但无论是教师水平还是生源质量,都将会与本校有一定差距。再一个就是新校长的能力,是否能团结教师队伍把学校带好,也是未知数。


    所以,你选的这个小区风险较大,被划归分校的可能性很大,至少会大幅加大划拨比例。


    4、 其三,小升初的麻烦。


    家长之所以选择优质小学,其主要目的还在于小升初,进入优质初中,否则小学的意义就不大了。


    但优质初中校的学位更加紧张,一对一的名额每年都在调整。当然从理论上讲,你们也是房户合一,应该排在第一序列入学。但实际上,在人家的招生系统里,比例都是可以调整的。无论是按学校、成绩、房籍、户籍,都是可以操作的,谁也无法保证是完全随机,也不可能。


    而且,你的孩子距离小升初还有11年的时间,这其中的变化可能性太大了。谁也无法保证到时候你家孩子能顺利进入目标初中,除非是学习成绩优秀。但那就又和房籍关系不大了,属于校额到校的范畴了。


    总之,时间跨度太大,不确定性也大。


    5 总结:不建议购买这个小区的房子。建议购买傍边的老公房小区,因为别看那些房子破,但受到招生改革的影响一般会小得多。因为总户数少,占的学位也少,所以很少调整这些小区的比例。


    再一个,这几个老公房小区的原产权单位都不简单,级别都不低。这些老住户也都不好惹,教育部门轻易不会去招惹他们的不满,犯不上。


    所以,如果购买老破小,孩子上学的概率会增大,超过这个小户型小区。


    提问2:


    章哥,目前手中有资金140万,还有一套固安的房子价值160万,无贷款。现在准备购买南三环的一套两居室,大概价格450左右。我们的收入不高,加在一起每月也就1.5万左右。如果贷款过多的话,几乎没有生活费了。


    如果卖掉固安房子的话,也几乎没有任何利润,而且因为二手房还不太好卖,时间也会长,请问该怎么办合适?抵押贷款行不行?谢谢。


    回答2:


    1、 如果以140首付,贷款最高260万,总房价400万,也不够450啊。

    1.5万月收入,留一半生活,那最多支持130万的房贷,450-130=320。


    2、 说实话,我总是建议把首房首贷的资格用足,免的浪费。但鉴于你们的实际情况,也只能这样。


    3、 固安的房子建议卖掉,因为肯定会低于北京的房价涨幅。

    抵押贷的话难度较大,因为愿意抵押河北房产的银行不多,而且就算接受,抵押额度也会很低,意义不大了。


    而且,毕竟抵押贷是违规的,不建议使用这种模式,有一定的风险。


    4、 320-140=180万,你们固安的房子卖掉还是差20万,那就增加20万的贷款额度,贷150万。那就是首付300万,贷款150,月还款8000多,留生活费不到7000。

    5、 请考虑一下,这个方案是否可行。


    提问3:


    章哥好!京户家庭,一套房在海淀世纪城。在外地小城市有两套投资的小房,不值钱。


    现在儿子刚刚参加工作两年,准备婚房。目前工作在国贸附近,每天上下班很辛苦。但他今后有可能换工作地点,请问我们在哪里选房比较合适,交通方便的。


    回答3:


    1、 虽然您儿子有可能换工作,但大概率应该也是在朝阳区吧。那我建议在地铁沿线考虑买房。


    2、 不知道你们的首付预算是多少,我暂且以240万计算吧,也就是购买600万左右的房产,这是大多数人的中间价格。


    3、 建议以地铁沿线选址,上可到望京,下可到南三环南四环,去海淀也方便。


    4、 在沿线中,建议选择望京,因为发展潜力最大,现在均价7万左右。其次建议亚运村附近,交通相对方便一些,社区成熟度高。中途的各个板块你们可以看一下,选几个觉得方便的地方告诉我,再推荐项目。


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    信息来源:“章哥说买房”(ID:zhanggsmf),本文已获得转载授权,如需转载请联系原作者。


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