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2020年如果想买学区房,就请记住这三条标准。建议收藏

    提问1:


    章哥,请教一下学区房的问题。我家孩子五岁,正在选择学区房。现在的目标学校是我们市里排名靠前的小学,有三种选择。一是老破小,40万就能买一套,但是实在住不下,只能租出去,我们还得每天接送。


    第二是卖掉现在的房子,换一套小点的普通两居,不贷款。第三是比较贵的大户型,卖掉房子也就刚够首付,还贷款有些压力。请问应该怎么选择才能实现自住和投资结合啊?谢谢。


    回答1:


    你这个问题很实际。但是请理清需求的顺序,应该是学位—自住—投资。在学区房的问题上,必须先确保孩子的入学资格,然后给他一个优良的居住环境,最后才是保值升值。


    如果同意我的观点,那请记住以下几条标准。


    1、  在选择学区房时首选离目标学校最近的。因为自从教育部明确实施就近入学的原则后,各地就纷纷出现了天价学区房的现象。于是,每年各地的教育部门都要进行招生制度改革。有六年一学位、多校划片、全区派位等等,而每次宣布新政策都是很突然的,让不少花高价购买学区房的业主们受到了房产的损失,也影响了孩子的入学资格。


    但是,无论怎么改革,“就近”这条原则是绝对不会更改的。所以,要想提高孩子的入学概率,就必须选择离学校最近的。


    因为很多地方都发生过这种情况,就是在两个学区的交接地段的小区,或楼栋。本来一直是A小学的学区,但突然宣布变为了多校划片区,之后又比例逐年降低,最终完全被划在了学区之外。这是因为学校的学位实在紧张,所以只好将边缘地段的社区划出去,以减少压力。


    而且,这种情况也是交通部门所希望的,否则远距离接送孩子上学,给城市又带来了拥堵,不如就近上学的省事。


    所以,要想确保孩子的学位,一定要选择离学校近的,确保不被重新划分学区时被划在外面。


    2、  就像你在问题中提到的,所有学区中都存在着好几种房子。建议首选高档社区,其次选择老破小,再其次选择普通商品房,但最好不要选择小户型为主的社区。


    因为要搞清楚,一所学校为什么会成为名校?其中四个要素最重要:硬件、校长、师资、生源。


    在现在这个时代,硬件已经不重要了,哪所学校都差不多。而校长呢,在初建的学校中作用最大,在已经运作成熟的名校中,和师资力量一样,已经都成为习惯性工作了。而生源,现在才是各个学校最为重视的!


    清华北大之所以在全国拔尖,除了校长师资实验室,最重要的就是聚集了全国的天才学生们,所以才能永远领先。而中小学其实也一样,要想保持名校的地位,就必须招收资质好的孩子入学。


    在过去,好学校可以通过考试来掐尖,招优等生。但现在就近入学了怎么选?只能通过居住地来判断。别的不好说,住在高档社区里的业主们至少财富水平较高。而本着基因遗传的观念,一般也会给这里加大招收比例。而且,既然是高档社区,户数就不会多,孩子也少,就算加大了招生比例也不显眼。更何况,这些业主们的能量可远超普通小区居民,何必相互为难呢!


    其次选老破小,尤其是各部门宿舍的那种。因为这些房子虽然老了,但里面的业主有很多都是老资格,门路也多,谁也不愿惹他们。而且,还是本着基因遗传的观念,这些老资格的后代们,家世和资质也超过平均水平,学校愿意接收。


    再者,老破小社区占地面积虽大,户数却有限,占不了多少学位,何必给他们找麻烦呢。


    再其次是普通小区,这就只能是碰运气了,属于完全的常规方式。就是正常的招生比例,属于既不会特殊照顾,也不会故意为难的那种,平民百姓的常规生活状态。


    3、  最后强调一点,小户型社区,最好不要选。因为户型小,户数就多,孩子也就多,而且生源质量还参差不齐,至少是一般的居多吧。而且这种小区房子的换手率是最高的,基本上一旦用完了学位就立刻卖掉,换一个孩子来继续博学位,学校和教育部门都头疼。


    但是,根据“房住不炒”的原则,炒学区房本就是不应该的。而这种小户型,可炒性太强了,本就是重点防控的类型。于是,学校即便是不能把这些小区划到学区之外,也会用技术手段来调控招收比例。


    所以,如果想提高孩子的入学几率,就要尽量远离这种小户型社区,虽然总价较低,但它便宜的自有其道理。


    4、  总结:根据你的实际情况,如果能承担的了月供,建议卖掉现有房子之后,贷款购买高档社区的房子。这样能加大孩子的入学几率,同时给了家庭一个优良的学习生活的环境。而且,在任何一座城市中,最抗跌的也是高档社区的房价,因为换手率低,业主们抗风险能力也较强,价格自然相对平稳。


    提问2:


    我现在有资金260w,刚需有首房资格,工作在丰台,目前看了大兴的颐璟万和与金融街金悦府,请问这两个盘那个好?两个都是5万左右的均价,都有120平左右的大两居。家里新房情结比较重,但我感觉从投资和理性上看,是不是还是考虑二手房好一点?想尽快入手,求建议,感谢。


    回答2:


    1、  260万首付,最多可购650万的房产。说实话,这个总价不用说在大兴,在城区也能有不少选择了。


    2、  这两个盘离得很近,从开发商到设计理念都挑不出什么毛病,又都算是成熟的区域,没什么问题。从概论的角度上做不出什么明确的优劣,只能根据具体的房源才能进行分析。


    3、  建议打印几张我知识星球里的《房产投资选择打分表》,按照具体内容逐项打分,自然能分出权重和优劣,或者说哪个更适合你。


    4、  纯粹从投资角度讲,二手房肯定要比新房的性价比高,投资回报率,或者说升值率也要高。你看一下周边的万科天地和恒大未来城的二手房价就该明白,大概5年之后,10年之内,这个区域内的二手房价将基本趋同,因为新房的价值被时间耗散了。


    5、  不过新房情结是一种个人喜好,不能用理性去分析的,买房也是图个心理舒畅的事情,相互理解就好。如果长期自住,新房自然是最好的选择,能最佳的实现居住体验。


    提问3:


    章哥好,我准备在方庄芳群园买房,两居室75平,460万,请问这价格合理吗?另外,很多人都劝我不要在这里买,因为肯定会贬值,说是房子太老了,会越来越不值钱。但我在这附近已经住了很多年了,不想换别的地方。请问方庄的未来还有希望翻身吗?


    回答3:


    1、  首先说二手房的价格,根据位置朝向户型面积,还有装修,以及原业主的期望值等等情况,都会不同。哪怕是同一个小区的房子,在各种情况都差不多的情况下,差个5-10%都很正常。所以仅凭面积和金额很难说是否合理。


    而且,二手房价格也没什么合理不合理一说,就是市场价,是买卖双方用钱试探出来的。只要能成交,就是合理的。


    2、  方庄的未来还会延续现在的这种情况,既不会暴涨也不会大跌。因为这里就是配套齐全的生活居住区。既没有支柱的产业,地块内也没有了大规模可建设的土地。


    房子老并不是影响房价的主要原因。西城和东城都是老房子,40年以上的有的是,可价格动辄就十多万。方庄和他们比新多了,毕竟这是90年代才兴起的富人区。


    但是,就因为方庄没有产业,留不下产业人群,也就是那些创富能力强的人。所以只要有更新更好的住宅区出现,很多能力达到的人就会搬离,留下的以老人和基层百姓居多。


    3、  方庄翻身成为北京领涨地区的可能性是没有的,但也不会低于大盘走势。因为这里就是最普通的住宅区,就是大盘。


    不是说方庄地区贬值了,而是北部和东部这些年涨的太快了。在今后,方庄还是会随着北京均价涨跌,不会走出独立行情。除非是出现重大利好,比如老旧小区改造什么的,会在短期内刺激一下,但之后还是会延续现状。


    4、  方庄地区是非常适合生活居住的,所有的配套设施都齐备,而且经过多少年的运行,早就已经成熟了。从这点上来说,除了房龄长一些,方庄其实是比五环外新区更适合居住的,尤其是对年龄偏大的人来说。


    5、  总结:二手房价格没有定价标准,只能根据具体情况来估价和砍价。方庄的房子很适合居住生活,未来既不会跑赢大盘,也不会有什么贬值,只会与北京整体行情同涨同跌。


    提问4:


    章哥你好,我们是准备结婚在选房,有首房的资格,准备了240万的首付款。因为我们的工作地点在望京和大山子,所以结合自身实力,主要看了回龙观和天通苑的房。目标,性价比最高的房子,实现居住和保值的结合。


    请问:这两个地方的顶层复式是否合适购买?现在是不是买房的好时机?另外,链家、我爱我家和21世纪等三家中介,我们选择哪个啊?他们收费不同,链家最高,21世纪最低,当然还有几家小中介更低,请问他们的服务有什么不同,选择小中介会不会有风险?


    回答4:


    1、  顶复问题。天通苑和回龙观的顶层复式,可以说是性价比很高的产品了,因为户型大,居住体验非常好,而且能真正实现南北通透,其通风和采光是小户型所不能比的。以你们的首付240万来看,可以购买最多600万的房产,能买到200㎡出头的复式。


    2、  从保值升值角度讲,顶复和其他普通二手房是一样的,只是在出售环节时,挂牌的时间要长一些。也就是说,如果小户型一个月能出手,顶复就有可能要半年。


    3、  中介问题。从服务内容讲,尤其是二手房交易,所有的中介都一样,没什么区别。链家之所以收费高,就是因为他们最正规,且中介费基本砍不了什么价。


    4、  风险问题。如果你们毕竟懂行,且目标明确,那选择哪一家都一样,小中介也同样没风险。但如果你们不太懂行,且选择目标不明,那尽量选择大牌中介,免得被不正规的小中介忽悠。


    提问5:


    章哥您好,我现在遇到一个非常着急又非常棘手的问题。我买了一套学区房,去年年底买的。当时业主承诺说房子里只有他们一家三口人户口,保证迁走。


    但是等我们买下来之后才发现,这里还有他一个表亲长辈的户口,房主说是他父亲干的,他不知道。现在,房主一家的户口已经迁走了,但这个老太太的就是不迁。


    我们找到她了,他说这个房子应该有她的份额,让我们给她做出补偿,一张口就是好几十万,否则就是不迁。我们的合同上只约定了房主一家的户口必须限时迁走,因为当时不知道有这么个老太太,所以没写。


    请问我该怎么办,孩子很快就要报名上小学了,非常非常着急。


    回答5:

    1、  这个确实没有好办法,老太太如果自己不迁走的话,公检法谁都没辙,无法强制。


    2、  估计你被人家给套路了,如果老太太是近两三年迁进来的还好说,房主说是他父亲干的,自己不知道。但看这样子是很多年前就迁进去了,那这前几年的人口普查时,都是上门核对的,这房主怎么可能不知道自己家的户口情况?


    3、  这种情况下,即便是打官司,法院一般也会调解,调解不成的就判赔个几万块钱。但如果人家就是不给,谁也没辙,更何况你们合同上还没有约定那个老太太,很难缠。


    4、  只能建议私下协商解决吧,实在不行就上法院。


    注:建议所有买房人,千万要注意户口情况,尤其是需要迁户的,无论是落户还是为了孩子学区。在签订合同之前,必须让原业主带着,去派出所查询户口情况,同时拍照录音留证据。另外,合同中必须明确注明迁走时间,并约定大额赔偿。


    在近些年,这种因为户口的纠纷我已经遇到很多起了,尤其是在房价暴涨的时候最多发。因为北京房价太贵,很多换房的人都是要先卖掉房,然后拿钱去买房,买到后才能办迁户。


    但是,由于房价涨得太快,有些人稍有犹豫就错过了买房时机,于是就没买到房。没有了房子,他确实没法迁走户口。很多时候未必是故意的,可一旦发生就非常的麻烦,千万要小心。



    信息来源:“章哥说买房”(ID:zhanggsmf),本文已获得转载授权,如需转载请联系原作者。


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