文章-北京买房：预算有限，鱼和熊掌不可兼得，学区和自住要作取舍

提问：

章哥，我们是首付240，每月1.5万左右可以接受，现在工作一个在未来科技城，一个在东城，孩子两岁，现在买首套房，我们没有投资要求，能跟大盘就行。主要是想自住和孩子上学取舍。现在有三种想法，想听听您的意见。

1，买东城学区一般的老破小（看到您最近对学区房的一些建议，东城普高率高些，也在东城上班），资金有限，能买上个能有点学区性质的就行，能自住最好，达不到自住要求的话在两人工作中间地段租房。目前看东直门，广渠门是不是能够上50平左右。但缺点是80年代房，卖是不是得基本十年后了？这样长期持有老破小，心里有些不踏实，十年后还能卖的掉吗。您对东城能买到哪些区域有什么建议？

2，买到未来科技城，这个感觉概率小些，一是对未来科技城一点也不了解，二是另一个人通勤不太方便。

3，买在朝阳，两个人工作中间，像芍药居之类，目前也了解的不多，稍微带点学区性质，面积能比东城大点，能自住的概率大点。但就是普高率低。缺点是如果后面有条件置换学区房，需要三年左右就置换，我们贷款利息多，三年就卖会不会大概率赔。

希望得到您的专业意见。

回答：

1、 东城在1911之后建议买在东崇前或龙体学区。一是次新房多，好选；二是学区内资源基本均衡，派位的话也无所谓，只要不跨学区就行。中学汇文、广渠门、50中等等都不错，算是稳妥的学区。

南城的话没必要买老房了，500万在花市一带就能买到比较新的。50平米左右没问题，出手的时候不受影响。

这个总价在东直门不好买到房龄新的，只能是老房。而且这派位说不好，雍和宫、景山北和史家实验都学位紧张，其他的意义不大。再者东城名校的学区房这几年保值性一般，被教改弄的落后于大盘，反倒不如南城的稳定。

2、 买在北七家那就是以自住为主了，我也不清楚学区怎样，不好说什么。

3、 芍药居不是稍微带点儿学区性质，是学区非常好，人朝的实力放到东城也是好学校。按常规说法，至少和广渠门、东直门是差不多的。朝阳是平均水平不如东城，而在高分段差距不大，基本一致。

只不过朝阳的学生多，好学校相对少，所以竞争比东城更激烈。要想让孩子考上好高中，家长就得多付出一些。当然补课再怎么也不用像海淀似的，以课内为主就行。只要孩子能进入人朝小学部，按现在的学区划分，虽然不是九年制，但片区内就这一所中学，也等于是9年一贯，所以很稳妥。那考进好高中的概率就大，上一本的可能性也大。4、 如果买在人朝的学区就没必

要换了，以这种质量再换就得奔着西城四金刚或海淀六小强了，哪儿那么好进啊？朝阳是单校划片，看海淀全得拼命考，西城是房子太贵，东城是没必要。所以如果买在芍药居就别换了，犯不上。除非是期望值高，非清华北大985不上，那可以去西城海淀。

5、 学区房的保值说不好，这被政策和教育质量的影响太大，无法预测。像东城的顶级学区房，都曾经是北京第一贵，在2014年还和中关村平起平坐呢，现在都差出好几万了。朝阳也一样，白家庄芳草地都曾经一度比肩中关村，现在也不行了。海淀北蜂窝，曾经五大学区之一，现在却成为普通了，房价全都跑输大盘。所以这不敢保证。

6、 总之，学区房买的就是学位，房子倒是附属品。房子的价值好说，学区的价值并不稳定，跟大盘没关系。相对来讲应该东城的更稳定些，让教改弄得已经不算多高了，风险小。仅供参考。

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