章哥,目前打算置换一套三居室,孩子刚出生,想兼顾品质和后面上学,总预算在800万左右。因为上班在望京,所以看了望京、东坝、新北苑、朝青、常营等板块房子。有几个问题想和您咨询。
1、望京这边基本上三居都是方舟苑、望京花园东区这类,但是品质更好的北纬、澳洲康都都够不上,顶多是两居,不知道哪一个增值会更好;
2、东坝奥园和常青藤感觉也不错,有第四使馆区的期待,但是学校一般,周边都是政策房人员比较杂;
3、朝青和常营比较倒是有一些可以选择的,像苹果派和国美第一城,但是自己做互联网,可能长期在北边,位置稍微有点远;
4、新北苑看了下感觉还不错,世华泊郡感觉绿化挺好。所以综上现在有点不知道怎么选择好,尤其是在望京老小区和东坝新小区之间犹豫,因为目前房价也在上涨,考虑最好是过年前后能完成置换,想整体听下您的建议,多谢多谢
回答:
1、 挺有意思,你选的这几个板块都挺好,就是思路还不是太清楚而已。
2、 望京的学区很好,2005年就曾经被评为北京五大学区之一,但没多少人认可。现在是确实不错,好学校多还没什么溢价,如果是为了孩子上学就挺合适。
这是个两极分化比较明显的板块,方舟苑和澳洲康都就代表了两级。如果是想物美价廉那当然是方舟苑,老公寓的质量挺好,价格也低。但如果是考虑升值保障的话,必须选品质高的。
在2009年之前,望京并不算太特殊,只是被韩国人弄得挺出名而已,升值率什么的和其他板块差不太多,在地位上远远不如CBD周边。但从四万亿计划之后,产业开始真正升级,尤其是望京东,发展的速度太快了。到现在可以说是朝阳区,甚至是北京发展的最好的板块之一。
但是,只要是经济快速发展,那就一定伴随贫富分化,无可避免。体现在房价上就是,高档小区升值快,普通小区升值慢,资本主义的典型特征。全北京只有望京最典型,其他的板块也有这种情况,但并不普遍,还是同涨同跌的多。
以方舟苑和澳洲康都为例,在2009年春天之前,都是1.3万均价,几乎没区别。当时连橄榄城都没贵出1000块钱,并不受追捧。但到今天再看,这价格差简直已经没法说什么了。虽然说望京的涨幅超过了北京大盘,但这利润基本都被高档小区拿走了,没给老小区留下什么。其实方舟苑不算老,到了东西海还算房龄新的呢,可在这个特殊的板块不受重视了,谁也没辙。
这种情况在当年的金融街,亚运村、CBD也都出现过,但没望京延续的这么长时间。在没有其他板块超越或替代望京的情况下,这种趋势还会延续。所以,如果注重升级,那就只能选择价高质高的,经济趋势无法抵抗。
3、 东坝如果从投资角度说,那就只能是这两个超级大盘。其他的次新盘我也没仔细看过,说不好。至于保障房不太适合投资,至少是排序靠后。
两个盘很有意思。东坝这些年来回折腾定位和规划,也不通地铁缺乏配套,可两个盘竟然没有跑输,还略微赢了。那没别的解释,只能说是其品质得到了市场认可。现在是该有的都在建,产业区定位又一次明确了,也在进行。所以未来应该会更好,只是不知道周期而已。
4、 朝青和常营在我看来差不多,都是比较成熟的新区,只是距离的差距。板块中都有跑赢大盘的,像苹果派和国美都是拉平的,没输没赢,也挺好,没风险。但这里也都没什么学区概念,朝阳本来好学校就不多,如果注重孩子上学就不建议。
5、 新北苑是新区中发展的最好的之一,因为板块小,好规划也好建设,所以整体跑赢大盘,除了别墅和公寓。世华泊郡算是涨幅少的,毕竟太靠西了,那也跑赢在20%左右,我没细算。
这里学区我说不好,按说来广营是校区,比分校强。但到底能得到朝外本校多少支持也没看出来,未来会怎样不知道。只能说至少有进入朝外高中的可能,毕竟人家不收别的学校的中考生。
6、总之,如果让我选的话,首选望京,次选新北苑。房子升值和学区都合适,只不过方舟苑不合适而已。之后是东坝和朝青常营,这就和学区的关系不大了,房子为主。而且建议尽快吧,这里从来都是北京热门板块。仅供参考。
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