文章-北京楼市：未婚年轻人买房，建议以居住和保值为首要 ，学区靠后

提问：

章哥您好，北京，今年32岁，未婚，金融街上班，准备买600-700万的房子，您有好的建议吗？是建议直接买学区房还是先不考虑学区？谢谢章哥

回答：

1、 不建议太早准备学区房。

如果资金充足，那在解决了居住问题之后，再考虑学区房当然合适。或者说一步到位，在好学区买个适合居住的，也就不在乎什么溢价了，无所谓。但如果是6/700万的预算，真买不到什么好学区的，或者只能是好学区的占坑儿房。那无论是哪种情况，都意义不大。不仅居住的性价比不高，还浪费了学位的资金，而且还有因为政策改革而受损的风险，不划算。

2、 这我也不多解释了，就简单说几句。从居住角度讲，一般学区房都有30%的溢价，那也就是说，买700万的房子，实际享受到的是500万的居住体验，划算吗？那200万的资金就等于闲置了，从未婚到孩子上学至少需要8年吧，银行利息还多少钱呢？

3、 再就是保值升值。中介从来都说学区房最保值，纯属忽悠。都知道炒房客炒房，有炒学区房的吗？那他们为什么不炒？总不能说因为他们傻，他们善良吧。其实就是因为风险大，犯不上。

就以金融街为例，2014年，实验二小的学区房，文华胡同的平房达到了36万一平米。当时北京的均价才3万，现在6.2万，翻了一番多。那这里的平房达到70万以上了吗？如果没达到，这叫保值好升值快吗？

拿最典型的豪宅中海凯旋为例，2013年天价学区房刷屏，中海凯旋在6月就创下了15万的记录。那今天这里达到30万了吗？人们都看到了现在中海凯旋很贵，18万了，但忘了其当年就很贵。

2003年开盘起价就是12200，南北向的18800，而当时北京的均价不过是4000左右，凯旋3/4倍于大盘。2008年北京还没什么学区房概念呢，凯旋的东西向就是36000，南北的45000，还是大盘3/4倍，甚至更高。那后来是学区房概念起来了，如果今天没达到25万一平就算是跑输了。

这就怪了，怎么在有学区房概念加持之后，这升值率反倒跑输了呢？总不能用哲学观点来说：输就是赢，赢就是输吧？

4、 其他的学区也有的是案例，2013年学区房概念开始火爆时，东城的府学、皇城根和史家，均价达到8.5万。当时德胜的裕中都不带玩儿，才4万多。可今天裕中14万多，而东城全线没落，没一个能翻番达到17万的。这怎么解释，叫升值快合适吗？

当年的宇宙中心都不提了，反正那年买房的家长没一个愿意对比回报率的。

5、 写多了，总之以这个总价，不建议太早买学区房。现在又是学区房暴涨的时候，没必要凑这个热闹。踏踏实实的先解决居住问题再说。北京每年都进行教改，八年后指不定什么政策呢，2014年到今天才6年，变化多大，谁能控制和预测价格走势？

6、 以金融街的位置，建议看丰台草桥板块，四号线没几站地。这里房龄较新的多，交通方便环境也挺好。而且和丽泽的地铁正在建，将来的发展也不会错。真要看看历史走势，不知道跑赢了多少学区房。以6/700万，在这里买个两居室至少没问题，等孩子上学前几年再考虑学区房吧，并不一定吃亏，还会有更多的选择出现。仅供参考。

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