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地铁口公园边,白玉兰奖小区,瀚杨苑测评

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1.评测导语
这篇文章会给大家详尽分析瀚杨苑小区的情况,包括户型、居民结构、建筑界面等。瀚杨苑作为对口杨浦公立第二梯队齐齐哈尔路第一小学的学区房,在选房方面也更应该兼顾自住和上学的复合需求。
我们会给出购买建议,告诉大家为什么瀚杨苑的电梯二房是这个小区最值得购买的户型。
2.小区点评


小区标签:学区房+宜居房+轨交房
2.1 小区优缺点
2.1.1优点:
瀚杨苑靠近轨道交通十二号江浦公园站约700米,整个东外滩片区的房龄普遍在2000年左右,瀚杨苑房龄是2001年,品质基本在同片区内平均水平,而且瀚杨苑附近配套设施齐全,附近有菜市场,周边商店,便利店齐全,生活相当便捷,性价比高。
小区对口齐齐哈尔路第一小学和惠民中学,齐齐哈尔路第一小学是杨浦区公立二梯队小学,父母买在这里对孩子的小学教育就省心了。小区多为大户型,适合三口之家类型的家庭。且小区离百联滨江购物中心比较近约1.1公里左右。从品质到户型,都可以满足现代需求,实际入住体验还是蛮好的。
从产品力来看,瀚杨苑的户型都不错,二室二厅居多,施工标准比较老旧,户型比较方正,用料和工艺水准比较好,住宅品质还不错。而且保养的比较好,外立面相对比较干净,内部环境绿化也还不错,居住人群三口之家较多,基本可以满足主流居住需求,实际入住体验还是比较好的。
2.1.2缺点:
一定要说的问题是,瀚杨苑的小区门口景观喷水池很久没有换水了,看着比较脏乱,影响小区整体观感。地上车位比较紧张,且瀚杨苑有一部分楼是临街分布,部分住户会受到影响。 
2.2 推荐购房方案
买瀚杨苑,建议以800万左右的二房为主,在此区域房适中,贷款年限没有很大限制。居住条件较好,医疗商业一应俱全,商圈成熟 ,交通便利,轨交房。
二房选择的时候,应重点选择南北通透的户型,相对居住属性比较好。可以尽量挑选不沿街的房子,降低噪音的影响,下面这个户型面积是102平方米
户型图:
像上面这样的南北通透的户型,主卧次卧均朝南,餐厅与客厅连通带阳台朝南,总体采光通风非常好。此户型紧凑实用,三口之家可以选择。
另外值得一提的是,瀚杨苑另外一种户型的二房性价比也是不错的。主要值得考虑的是101平米左右的电梯二房。
比如下面这种二房,主卧朝南,一个次卧朝北,非常适合三口之家买下,既能选择学区,又能自住,实在是学区自住两相宜。和上面那个二房相比总体面积大致一样,这个户型多了储物间,方便整理物品,餐厅连通客厅朝南带阳台,整体户型还是不错的。
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3.小区分析

3.1 基础信息
小区名称:瀚杨苑
区域板块:杨浦-东外滩
单价:6.8万左右
总价:两房800万左右
产品:2001年房龄,楼梯/电梯,21栋,272户,小区车位紧张
物业:上海东迩物业管理有限公司,容积率2.2,物业费1.2元/月/㎡
租金:两房8000元左右
特点:本区域第二梯队小区,房龄适中,多两房,适宜居住



4.小区周边配套
4.1 教育学区
齐齐哈尔路第一小学,距离约400米,杨浦公办小学第二梯队
4.2 商业配套:距离百联滨江购物中心约1.1公里。
4.3 医疗配套:复旦大学附属妇产科医院距离约700米。
小区地处齐齐哈尔路上,周边菜市场,超市,商店云集,非常适合生活居住,距离学区齐齐哈尔路第一小学仅400米,齐一小学属于杨浦区公立小学第二梯队,教育资源可以说非常的好,距离那么近对于老人送小孩上下课也是相当方便,距离百联滨江购物中心约1.1公里,非常适合晚上或周末遛娃,吃饭。
距离复旦大学附属妇产科医院距离约700米,复旦大学附属妇产科医院是个专科医院,妇产科在上海可是数一数二的。这个小区算是轨交小区,距离十二号线江浦公园站约700米,平时出门也是相当的方便。


5.板块概况


东外滩板块位于杨浦区内环内,各项配套都比较完善,区域内住宅有老公房和次新房。
东外滩轨道交通发达,穿过浦西市中心的主干线12号线经过板块内,江浦公园前往南京西路仅需30分钟不到。驾车出行方面,可上内环高架,前往浦西其他市区、浦东均较为便捷。东外滩板块内有百联滨江购物中心,这个社区型商业可满足附近居民生活需求,距离五角场市级商圈距离很近,值得关注的是,规划中的东外滩是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区,是上海市重点开发黄浦江“4+1”地区中的一部分。
未来的东外滩主要分三大开发区域:复兴岛将打造本市中心城区独一无二的环岛生态生活区,江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为一体的“渔人码头”,与虹口北外滩相连接的地区将构建“上海国际商贸综合服务区”。
从整个东外滩商业配套角度来说,他不像五角场或者是徐家汇他形成了一个点里辐射周边。除了五角场有一个副中心的全市网点之外,其他的区域也都有区域辐射面、比如说有鞍山路区域,由鞍山路休闲区形成的商业区域。而未来东外滩的商业根据杨浦区区政府的规划将覆盖于整条江浦路,从渔人码头开始,正条线形成商业的轴线。
沿线将形成渔人为主的配套的商业休闲区域,同时涵盖生活综合配置来形成一条沿江浦路的商业街。今后东外滩江浦路的商业区域,在配套的质量和数量上会远远高于鞍山板块。
东外滩板块内的住宅楼龄居住密度高,品质较豪,大体分为老商品房和次新房两种产品。带学区的次新房,如滨江晶典,三房在1200-1400万左右,挂学区的老公房,如海杨公寓和霍兰公寓,总价可低至500-600万。


6.对口优质学区分析


瀚杨苑对口齐齐哈尔路第一小学,杨浦区第二梯队公立小学 
齐齐哈尔路第一小学位于杨浦区东外滩板块,是杨浦区排在第二梯队的公办小学。众所周知,杨浦区一直以来都是教育资源排名数一数二的行政区,除了初中和高中的资源非常强势之外,小学资源也非常丰富,最著名的就是三大公办打一,二师附小,控二小学。
今天我们给大家介绍的齐齐哈尔路第一小学是一所历史悠久的老牌学校,近几年升学表现也相当稳定。杨浦区一直是基础教育的优势区,俗话说得好,徐一杨二。从这不难看出杨浦区基础教育的地位。许多人不了解,齐齐哈尔路第一小学对口的是惠民中学。惠民中学是杨浦区比较一般的初中,建议家长选择择校路线。 



7.小区概况

7.1 建筑外立面+楼道
2001年房龄,对比同区域小区,外立面算是比较新的,没有脱落的迹象。楼道里比较干净,信箱也比较完好,整个电梯间很亮堂。
7.2 环境、设施小区
小区绿化覆盖率比较高,地面车位还是比较紧张,小区有一个供居民锻炼的街心花园,而且维护的比较不错。小区门口有个喷水池,水没有替换过,整体观感不太好。
7.3 物业服务
物业为上海冬迩物业管理有限公司,整体管理的还是比较不错的,计划和负责人的信息都张贴在小区宣传栏,让小区居民可以了解更多物业管理的方方面面。
7.4 居民结构:小区内部大多数是本地居民,小部分是新上海人,中等户型为三口之家为主。老人在小区里晒太阳聊天,小夫妻带小孩,邻里关系十分融洽。

8.户型分析


8.1四室二厅二卫,152平方米
此户型常见于复式住宅,适合五口之家居住。户型比较方正,主卧室朝南,次卧朝北。楼上的两个房间都朝南,餐厅与客厅连通朝南带阳台。南北通透,采光和通风都极好。二层有两个阳光房,卫生间也有两个,整体的功能性很强,居住舒适度也相当高。
8.2三室二厅二卫,156平方米
此户型南北通透,得房率高,适合五口之家或者二胎家庭居住。主卧朝南,次卧朝北,客厅连朝南带阳台,整个采光极好。两个卫生间都是明的,整体通风很好。楼上的房间朝北,二层有两个阳光房,整体居住舒适度很高。


9.总结

9.1瀚杨苑是杨浦区东外滩板块少见的优质公立学区房,可以同时兼顾自住和择校,且周边配套成熟,商业,医院一应俱全,生活便利,值得购买。
9.2建议购买800万左右的二房。

【END】

信息来源:上海学区房攻略,本文已获得转载授权,如需转载请联系原作者。


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