因为他看到有新闻报道说,深圳学区房价大跳水,“狂降662万”,觉得好吓人。 1、“狂降662万,跳水的真相! 结果我一看,原来是国城花园一套法拍房,起拍价是1450万、建筑面积127.82㎡的4房。 该房子,据说十多年前有人一跃而下,是个“X”宅。这个事老地产人应该都知道,但估计大部分人都不知道。 然后,这套房便开启了它的法拍之旅。 尽管曾今有这么一回事,但是国城花园依旧是全市级别优质学区的楼盘。在百花片区内,也是宜居性和保养程度,相对比较不错的居家楼盘了。 报道上称,在阿里拍卖网里,该房子以2206万的高价卖出,比2月初同一户型房源相比,降了662万。 我猜,报道的小编应该拿“法拍成交价”跟“正常市场成交价格”进行了比较,才得出狂降的结论。 但是早在去年,该房子也被法拍过一次。当时法拍的成交价格为2122万,后来因为买家知道有人在这里跳过楼后,就放弃了。 比较有意思的结果是,这套去年法拍结果烂尾的房子,这次5月14日居然卖掉了。而且还比去年的成交价格,还多了84万。 我顺便科普一下。不管什么时候,大部分法拍房的成交价格,都要比正常市场成交的价格要低,甚至有的低很多。 所以,你拿法拍的价格,来判断说明深圳学位区房价开始出现跳水,这个结论不管什么时候都看着成立。判断标准是有误的。 所以,狂降662万的真相是什么?如下两点。 第一,法拍房成交的价格,往往比市场正常成交的价格要低,甚至低很多;咱们不能拿法拍市场的成交价格,来看待市场正常的成交价格,然后就说学区房跌落神坛了。 第二,这套法拍房,比去年法拍成交的价格,还要多出84万。我觉得这个结果,非常的有意思,大家自行揣摩。 那么问题来了,现在深圳二手房市场价格情况如何呢?接下来,我也跟大伙来简单说说。 2、业主报价心态,有回落! 南山科技园北片区调整幅度为-13.8% 我们判断二手市场的博弈情况如何,不能只看个案,而更应该看整体或区域的行情状态是怎样的。 从深圳中原研究中心公布的05.09-05.15的数据来看,近期深圳二手房板块出现跌幅的片区参考如下:有20个片区,业主报价出现了不同程度的下调。 其中,南山区科技园北片区属于南山外国语学校集团集中扎堆的区域,业主报价下调幅度为-13.8%。 这个片区里面包含了华润城、大冲城市花园、科苑学里等在内的众多楼盘,房子的起步价,大部分都是按千万级别开始算。例如华润城就是大家比较能耳熟能详的热点楼盘。 科技园北片区内,对口的学区均包含了南山外国语学校文华校区这种优质学校,以及南山外国语学校大冲分校、南山外国语学校科华学校以及松坪学校。 除此之外,拥有热点学校、出现报价下调的板块还有八卦岭片区,业主报价下调了-4.3%。 八卦岭片区内对口学校有: 园岭实验小学、园岭外国语小学、华富中学,以及去年被关注得红红火火的两个在建学校,荔园小学东校区以及荔园实验学校这所九年一贯制学校。 另外,景田中片区业主报价下调了-7.1%,这个片区,为福田区集团化办学学校比较集中的区域。目前已经云集了: 荔园外国语小学天骄校区、荔园外国语小学狮岭校区、荔园外国语小学深南校区、红岭科技小学等学校。 以上这三个片区,都属于比较典型的强势或热点的名校集团化办学扎堆的片区。 业主报价的下调数据,说明部分热点学区房片区,还是受到了208新政影响的滞后波及。 买家观望情绪对冲之下,片区成交量萎缩,导致业主心理预期价格也出现了“高位回落”。我认为,这属于正常市场的博弈结果体现。 面对这种情况,作为置业者来讲,是该入手呢?还是继续等待呢?以下是我个人的建议。 3、现在要不要买学区房? 作为自用学位购房的朋友来讲,首先我们需要提前评估一下,自己小孩的入学积分条件是怎样的。 具体来讲,就是按你现有的条件,推算你小孩到入学当年,他的入学积分预计会是多少。这个需要提前算出来。如果你不太了解,或者不太清楚,可以找我们预约咨询。 其次,再看看这几年目标学校的录取积分高低情况如何,看是向下走低的趋势,还是向上走高的区域。 如果是录取数线是向下走的趋势,那么你需要满足什么样的条件,才能让小孩在入学之年,可以大概率达标最近2年的最高录取分数线。 如果是录取分数线向上走的趋势,或继续维持高位的分数线,我需要创造什么样的条件,比如提前买学区房,以满足未来给小孩买了学区房,能顺利入读的述求。 现在要不要买学区房的标准之一,我认为应该是现在买,还是未来买学区房,那个能更大确定性让小孩上的了学、上好学来决定的。 如果现在买学区房,比未来买学区房,让小孩能上目标学校的确定性更大,那么就应该现在考虑买,而不是等到以后。 再次,不间断跟进最新房源动态和业主情况,有性价比房子出来,就可以下手了。 因为二手房好的房源,比如绝版的户型或稀缺户型,出来是非常不确定性的,有可能一出来市场就很快就被市场消化了。 要等这种房源出来,有可能又要等好几年或者很难再出一套了。 原因很简单。好的房源,有性价比的房源,往往不会优先流入到普罗大众的碗里。 往往会优先流入到销售人员对应“老客户”或“优质客户”的碗里。 另外,大部分买房者自己由于经验的问题,往往又判断不出一套房子,它在市场中的性价比到底如何? 所以这套房到底要不要买呢?我举得我们团队还是有办法帮大家解决这个判断的问题的。 1是我们有一线房源性价比挖掘的渠道,可以第一时间了解到相关有价值的讯息。 2是我们咨询的专家老师,由于长期浸泡在一线市场,对一线房源性价比判断的敏感点,还是比较敏锐的,可以筛选出比较适合你的标的及方案,并做决策参考推荐。
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