性价比最高的中考强区，悄悄涨起来了

普陀，是上海最被低估的教育强区。今年中考，普陀四校加权均分冲上715，几乎成为新晋“卷王”。

普陀学区，也是市区性价比最高的，没有之一。

不仅能覆盖绝大部分的预算和需求，学区溢价放眼全上海也算是非常非常低的。

光看上表可能没什么概念，再看看下表浦东的学区溢价，感受就会很明显了。

但随着普陀在教育领域的不断突破，部分学区也在悄悄涨价了，这一点估计很多正在看房的家长也都发现了。

普陀学区老破小，涨了

众所周知，学区老破小的价格在一年当中，在年后到入学报名的这段时间内，是最高的，也就是我们平时所说的旺季。

但是今年的情况似乎有些不同。

浦东、徐汇、普陀......每个区都有不少家长找到我说，淡季怎么房价还涨上去了？

拿曹二附校对口的曹杨三村（兰岭园）为例，很多预算200内的家庭都会优先考虑这个小区，兰岭园旺季的成交价大概是这样的：

最近的成交价，很明显上来了，不看总价，看单价也是很明显的：

之前我们在看兰岭园链家挂牌的时候，挂200万以下的房源比比皆是，这两个月再看，已经全部冲上200万+，本来想等淡季下手的家长们，这下更不知道如何下手了。

晋元附校的对口热门小区杨家桥小区，也实现了淡季逆势上涨。升学季的时候，成交be like：

上个月的成交数据显示，单价已经普涨几千块：

光看挂牌，目前最低的也要260万了。

现在的学区市场，跟传统意义上的淡季、旺季其实关系没那么大了。

对口涨价如何捡漏？

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普陀学区，怎么选？

不夸张地说，在接受普陀区家长学区咨询的时候，有一个相当高频的问题：

晋元附校和曹二附校哪个更好？

其实这个问题很难回答，两个学校之所以经常被拿来比较，说明水平相当，至少是各有所长。毕竟从来没有家长问过我：“金鼎学校好还是晋元附校好？”

最重要的，其实是你的需求。

①晋元附校

市重率：约37%-40%

普陀万里：纯居住社区，城市界面干净整洁；

生活便利度：交通到市中心很方便，有7号线、11号线与15号线三线通过，未来横向的20号线也会穿过万里。

有大华虎城嘉年华、巴黎春天、家乐福等大型商业。

相邻的甘泉地区有三甲医院的同济医院，大宁地区有第十人民医院，居民就医便捷。 

最新挂户门槛：杨家桥小区，44平1室1厅，挂牌260万。

兼顾自住：大华颐和华城，92平2室1厅，挂牌535万。

改善：中鹰黑森林，大一房690-750万，两房门槛1080万。

今年，晋元附校取消五年一户和入户年限要求，往年要求入户年限1年，但据家长反映，可能是因为天元府一二期的房产证下得比较晚，所以今年情况比较特殊。

因此，有意入学晋元附校，还是提前一年落定比较稳妥。

还有一个利好就是，晋元附校在小升初的时候还有机会上晋元南校，未来中考也会多一条优质的升学路径。

②曹二附校

市重率：约35%-41%

生活便利度：坐拥地铁15号线，公交站两只手数不过来。

有自如生活广场、真如环宇城MAX等商业，基本能满足购物需求。

就医一般选择最近的普陀区中心医院。

最新挂户门槛：曹杨三村（兰岭园），41.55平1室1厅，最低挂牌205万；

曹二附校对口小区最大的问题就是房龄太老，没有适合居住的次新，能兼顾自住的只有老大楼，房龄最新的也有23年了，而且房源不多，总价又高；要不然就只能考虑八九十年代超老老破小的二房三房，我不是很推荐。

这样一来，这两个学区的优缺点就很突出了：

升学成绩：市重率旗鼓相当；

附加升学路径：晋元附校能摇晋元南，曹二附校能摇曹二东，还是旗鼓相当；

生活便利程度：万里板块交通、医疗、商业更加发达，晋元附校胜；

对口小区品质：晋元附校对口房龄较新，小区品质更高，晋元附校胜；

挂户门槛：曹二附校门槛更低，曹二附校胜。

结论显而易见：如果只选择挂户口，不考虑自住，曹二附校比较合适；如果有自住需求，晋元附校绝对更有性价比。

③新普陀小学+梅陇中学

学区房，说到底成绩才是硬通货。

有的家长需求非常硬核：挂户口还是自住，无所谓；价格，不在乎；买就要买成绩最好的，其他全是浮云。

这种就很简单，冲新普陀+梅陇就行了。

当然，没有说这个学区性价比低的意思。

新普陀小学创建于1998年，总校及东校同步运营，对口梅陇中学；西校为原恒德小学2022年挂牌，共享集团内教育资源，口碑正在逐步转好中。

（梅川路校区）

梅川路校区和中江校区仅隔一条马路，总校在北巷小区内，直线距离不超过另外两个校区500米。

据家长反映，这所学校还是比较严格鸡血的，五年级作业比较多，回家通常作业要写到十点，不过这个也看孩子的能力。编程课是学校的特色，对学校还是非常满意的，老师抓得很紧也很负责任。

梅陇中学创建于1964年，是伴随“曹杨工人新村”应运而生的一所公办初级中学。1997年的时候，梅陇中学是民办性质，直到2007年才恢复公办办学性质。

在普陀区，梅陇中学是毫无疑问的公办领头羊。2025年的中考里，市重率居全区第二，仅次于民办进华，最高分731分，也斩获了5个四校本部自招的好成绩，50%左右的市重率可能比上海知名航母莘松中学还要高。

梅陇中学内部是有分班的，管理也比较严格，抓得很紧。

新普陀小学+梅陇中学是普陀王牌双学区组合，对口小区主要以老破小为主，一室户和小两房的户型居多，适合用来挂户口，对口的梅六小区目前门槛最低，离梅陇也超级近，小区后门直达，目前最低挂牌价是250万。

芝巷也很有性价比，400万左右能拿下70多平，一家三口自住没问题，而且对口的幼儿园还是示范园，就是房龄老。

如果要考虑品质自住的话，最合适的是2003年的中星海上明庭，目前大两房门槛价已经不到800万了。

普陀热门学区怎么选？

哪些小区溢价水平低？

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几月份买学区合适，是老生常谈。

且不说现在“淡季”也有热门学区在逆势涨价，就算旺季的时候上车，也不一定就有合适的房源正好在那里等你。

还是那句话，提前观望，提早布局。

蹲得够仔细，才能捡到漏。

当然，也可以交给我们来帮你蹲。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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