上海楼市的热度还在延续。

我们一线的选房师这段时间反馈，买家确实比前两年更积极。

继3、4月之后，5月二手房成交了将近2.8万套，单日最高网签1664套，破了近十年的纪录。

即便是7月连续高温天，也有2.3万+套的成交，同比增长了20%。

朋友圈的中介都忙着开单，可你要是真去问房东，很多人会告诉你：房子是卖掉了，但价钱比去年又低了。

这到底是怎么回事？市场到底好还是不好？

我想说，现在的市场房东愿意谈，买家也相对敢出价，绝对是一个积极的市场。

而且现在捡漏机会也多，只不过市场依然分化。

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成交确实火了，但不是你想的那种火。

先看数字，3-5月上海二手房网签均超过2.8万套，平均每天956套。

要知道，连续三个月站在2.8万套以上，是过去3年不曾有过的小阳春。

今年的成交热度肯定是更高的，这一点毋庸置疑。

从我们的业务端感受来说：

房子确实在加速卖，而且卖得挺稳。

不是那种政策一出来冲一两个月就熄火，而是持续几个月的高位运行。

但是：成交量大，不等于价格飞涨。

现在的上海楼市既不是单边下跌的市场，也没到牛市的时间点。

价格横盘下的区域、产品分化是主旋律。

你看我们整理的这张图，从2023年初到现在的上海二手房整体价格指数。

第一次有了横盘且有点微微抬头的迹象。

大盘数据显示，整体的暴跌情况没有了。

但是你去自己门店里坐坐就知道，涨价的房子也有，卖不掉继续降价的房子也有。

如果去看挂牌市场，绝大多数房子都是调降的，而且越是高总价的房子这情况越明显，低总价的降幅还小一些。

如果你去看成交情况。

涨价也不是没有的，尤其和去年底以来做对比，价格有明显的回升。

尤其是老破小，有些小区涨幅还挺惊人。

便宜的涨，贵的跌，所以上海的价格还是没有涨。

大部分成交是靠房东降价换来的。

你想卖房？行，价格比隔壁低5%，中介就拼命推你的房子。

买家一看，确实便宜了，就下手了。于是成交量放大，但成交价并没有被拉起来。

不知道你有没有注意，上面截图的房源动态里，降价房子的关注人数都不少。

说明依然有很多人在关注，就等着到自己感觉合适的价格出手。

不过也有好的一面：价格能在这么大的成交量下稳住，说明市场不是恐慌性抛售。

现在的情况更像是买卖双方在某个区间达成了暂时平衡，买家觉得差不多了，卖家也认了。

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谁在买？买什么？成交结构正在悄悄变。

第一个变化是大面积的房子比例开始提高了。

克而瑞的数据显示，40-80平方米的成交占比在2026年3月达到近期高峰47.24%，随后2026年4月明显下降，达45.8%。

总价段也一样。

2026年4月开始，400万以下的成交占比全线下跌，而400万以上各个总价段的成交占比全部上涨。

3月以来上海二手成交总价段变化（网签数据）

这其实可以看出，今年的政策确实很有效果。

首先是限购放松，大批刚需涌入市场。

然后是老破小收购，给了这些房东很大的信心。

供需两端都被强化了。

有些地方真的是便宜的房子被扫光了。

这就启动了一个关键的链条：刚需入场、老破小成交放量、原来的房东拿到钱可以置换。

不过现在买房真的要关注关注地段和品质了。

对比2023年，郊区老破小是最惨的产品，价格跌了43%。

现在就算是买老破小的人，买的是市区老破小，因为通勤方便、配套成熟；买郊区的人，宁愿买郊区次新，也不碰郊区老破小。

挂牌量在降，但有的房子还是很难卖。

上海的平均去化周期已经降到了9个月以下。

这和2024年1月形成了极大的反差。

当时的平均去化周期要16个月以上，可以说是房东焦虑，中介吃土，买家观望。

现在，800万以下的房子平均去化周期都有所下降。

此外2000万以上贵的房子也有所下降。

这可能和科技股的牛市分不开。

而且，最近苏州、杭州都有这样的买家出现。

目前中间段位的房东依然是最难受的。

反过来看，对买家而言，这反而是最有砍价空间的。

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这种冷热不均不仅仅是在二手市场，新房也很明显。

有的项目100%、200%的认购率，有的项目没几个人。

尤其最近的绿城悦海棠，认购率高达451%。

现在的新房市场，3.5代产品明着卷、价格是暗着卷。

一般人真不好判断新房到底怎么选。

不是人多的就一定好，也不是人少的就一定差。

一切最后不都回归的价格么，只要够便宜，安全垫高那也是性价比拉满。

只不过很多人没渠道获取价格信息。

最后再说几句：

1、上海二手房市场确实在回暖，“量”是绝对的回暖，但“价”是分化的复苏。

2、置换链条刚刚启动，但还很脆弱。

低总价老破小的成交放量是个好信号，说明刚需进场了。但能否顺利传导到改善市场，取决于中产阶级的收入预期和信心。

3、如果你是刚需自住，现在是个不错的窗口期。价格跌了三年多，基本到位了。

但别指望买了就暴涨，这不是十年前的上海楼市了。

想买到便宜的房子，绝对有机会。

上海楼市的底子还在，需求还在。

只是经过这四年的调整，大家更理性了，不再闭着眼睛买房。

最坏的时候可能过去了。

如果你也在为买房纠结，不知道从哪里看起，欢迎来找我们聊聊。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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