2026年，上海楼市迎来一场特殊的压力测试。

五年前的春天，上海新房积分制落地，认购比超过1.3:1，就要触发5年限售。

像翠湖天地、云锦东方、九庐等很多抢破头的神仙盘，全在这里面。

五年过去，2026年3月起首批解禁房源陆续入市，6-7月是供应高峰，10-11月还有一波次高峰。

市场最担心的是几万套房子同时砸向二手市场，踩踏砸盘。

但这件事没有发生。

3.3万套是虚惊一场。

先看总量。

2021年全年约92个项目触发五年限售，超3万套房源将在2026年解禁。

听起来吓人，但拆开看就淡定多了。

3.3万套房源，并没有在今年一股脑冲进二手市场。

目前解禁房源挂牌量不足1200套，全年预计挂牌增量1500-3000套。

再多算一点，参考热门小区2%左右的挂牌率，按10倍计算，20%挂牌率，全年入市房源也不过6000套左右，月均500套。

而上海二手房月成交套数在2万套左右，解禁增量占比不足2.5%。

所以，所谓“3.3万套房源同时砸盘”，从现实情况来看，本身就是一个伪命题。

限售解除，不等于房东必须卖房。

这是理解这轮行情最关键的一句话。

房子解禁了，只是获得了交易资格。

卖不卖，是另外一回事。

而现在很多房东的选择很明确：

价格合适就卖，不合适就继续住着。

市场确实稳住了，但“稳”字下面是结构性的冷热不均。

同样是五年前买的房，今天交出的成绩单天差地别。

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核心区豪宅，几乎是本轮解禁中最让人羡慕的。

比如黄浦翠湖天地五集。 

当年备案均价大约16.5万元/㎡，如今成交均价已经来到25万元/㎡上下。

五年时间，账面涨幅超过50%。

浦东碧云尊邸也是类似。

当年入市均价约11.4万元/㎡，如今挂牌均价已经接近17万元/㎡。

九庐、绿地海珀外滩、复兴珑御、中粮瑞虹海景壹号等项目，整体表现也比较亮眼。

甚至一些相对外围的高端项目，也走出了不错的行情。

比如森兰星河湾，当年入市价格约7.9万元/㎡，现在的价格是9万左右。

这批房子能跑出来，原因也很简单：

2021年上海最核心区域的新房，限价最明显，倒挂也最明显。

当时买到的，本质上是一张核心城市资产的低价入场券。

而这五年，上海真正稀缺的东西没有改变。

核心地段、成熟配套、产业资源、城市界面，以及高端住宅本身的稀缺性，都还在。

所以这批房源解禁以后，市场愿意接。

黄浦、徐汇、虹口三区平均增幅均超过10%，算上持有成本也能跑赢银行大额利率。

所以，这批房子与其说是“赚到了”，不如说：

它们接住了一个特殊时代给出的机会。

市区改善盘的数据就没那么乐观了。

保利天汇当年入市均价大约11万/㎡，现在部分未限售二手挂牌最低在11.6万/㎡左右。

看起来涨了接近6000元/㎡。

但如果把利息、契税、装修以及持有成本算进去，实际收益并不算高。

所以很多人看到这种数据，第一反应就是：

“站岗了。”

但我觉得，这个判断还是太简单。

因为改善盘和豪宅的买家结构，本来就不一样。

很多人当年买这些房子，不是为了炒房，而是为了自住、置换。

既然是自住，房东就不会因为市场稍微有点波动，就急着割肉。

这也是为什么现在不少小区会出现一种现象：

成交价在调整，但挂牌价依旧很硬。

真正愿意低价成交的，往往是那些急着套现的人。

所以市区改善盘不能简单用“涨了还是跌了”来评价。

更应该看：

这个房子的地段、产品和未来接盘人群，够不够厚。

当然，杨浦接下来确实值得关注。

尤其是今年11月，杨浦滨江一些当年热度非常高的项目将陆续解禁。

仁恒海上源、金隅外滩东岸等项目，合计接近2000套房源。

这一批供应真正进入市场以后，才是对杨浦滨江承接能力的一次测试。

如果市场能够平稳消化，说明需求还在。

如果大量房源开始降价抢跑，那就说明板块内部的分化还会继续。

近郊改善盘，是这轮解禁中分化最大的一档。

大虹桥就是最典型的案例。

徐泾板块3955套，全板块触发积分，是上海的限售重点区域。

其中蟠龙天地最有代表性。

当年开盘价格大约6.1万左右，如今成交价也就是6万+。

表面看，似乎还没亏。

但如果把五年的资金成本、装修、税费和机会成本算进去，纯投资客基本是倒贴了。

这其实就是大虹桥这轮行情最真实的状态：

虽然还没跌破开盘价，但已经跌穿收益预期。

板块整体，徐泾入市均价约6.09万、成交均价约5.76万，已经在小幅回落。

不过细看楼盘，距离地铁站较近的依旧维持着纸面不亏，真正站岗的是距离地铁站较远的。

大虹桥这里还是地铁为王。

新房持续供应，二手自然承压。

不过请注意，这不是恐慌性踩踏，是价格回归价值。

松江比较让人意外，作为睡城的泗泾，在当年大批量供应下不仅没有踩踏，对比入市价还略有上涨。

泗水和鸣成交均价4.4万，金地西郊风华4.7万，跟入市价基本持平。投资客少的地方，底盘就稳。

大虹桥不是“崩了”，是在经历一次必要的价格调整。

近郊改善盘的购买力没有消失，只是被供应暂时压制了。

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再往外走，情况就完全不同了。

远郊的金山、临港、奉贤部分区域，是这轮解禁中压力比较明显的地方。

金山一些项目已经出现比较明显的价格差距。

金山龙信御澜天樾，入市均价约2.19万，成交均价约1.47万，下跌33%。

临港部分项目同样如此。

万达钻石湾成交均价2.47万，对比开盘价3.25万，降了8000块。

如果你去看挂牌量，钻石湾也就13套，龙信御澜天樾也就8套。

好像卖的人不多，但可能是亏太多了干脆不卖了。

远郊是独立于上海核心体系的市场，可能对政策刺激的依赖性更强。

如果后续有产业导入或限购进一步松绑，也不是没有反弹的可能。

现在需要的，是耐心。

所以，3.3万套解禁，上海楼市到底稳没稳？

答案是：

大盘稳，但房子不再一起涨。

上海二手房月成交2-3万套的承接力，解禁短期增量占比不足2.5%。

上海楼市正在从买到就是赚，变成选对才有价值。

这可能才是2026年以后，买房人最应该接受的新现实。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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