暴涨200万！上海这个学区老破小要拆了！

2026年8月26日，上海市普陀区曹杨三村兰岭园地块已正式张贴《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》，标志着该地块旧改征收范围已经确定，并进入为期一年的行为限制期。

这个上海网红学区老破小真的要拆了！

涨价风波

此前，因为拆迁传闻，曹杨三村（兰岭园）的成交价暴涨近200万！

虽然拆迁的就那几栋楼，但确实带动了整个小区成交价的普涨。

要知道，去年最低成交价可是140万。

中环这个位置的房租市场价大概是4千每月，算下来租金回报率都有3.4%了，比房贷利率还高。

也就是说，最低只需要付个20来万的首付，就可以搞定优质双学区，直接解决孩子上学的烦恼，而且位置还很不错，哪怕自己不住，租出去还有不错的收益。

作为曹二的亲儿子，曹二附校的成绩也是可圈可点。

在中招改革前，曹二附校长期作为曹杨二中的核心生源地，持续输送了大量优秀学子。随着中招政策的调整，自主招生名额缩减，学校的发展也受到了一定程度的影响。

然而令人瞩目的是，曹二附校在近三年间实现了显著提升，已跃升为普陀区初中的佼佼者。

2023年中考，全区前两名均出自该校；

2024年中考，曹二附校再度斩获普陀区公办校最高分722分，据传更有20余名学生中考成绩突破700分；

此外，作为曹杨二中“群星计划”成员校，曹二附校积极参与集团内学科竞赛能力建设，近年来已在多项竞赛中崭露头角，表现亮眼。

值得关注的是，曹二附校的生源基础其实并不突出，学生家长多为周边工薪阶层。在这样的背景下，学校何以实现快速崛起呢？

一方面，曾任曹杨二中副校长的沈校长带来了丰富的管理经验与高效的激励措施；

另一方面，学校实施分层教学模式，并在八或九年级进行动态分班，借鉴了曹杨二中的流动分班机制。进入尖子班的学生，将由一支经验丰富、常年执教毕业班的骨干教师团队专门培养。

不过，原沈校长去年已调任，新任校长来自菜校洵阳中学，这一人事变动是否会对学校未来发展产生影响，仍有待观察。

无论如何，一百来万买个普陀二梯队以上双学区还是挺划算的。

只是价格上涨后，性价比大打折扣。

目前挂户一室的最低成交价是185万，市场也开始回归理性了，但比去年的成交价还是高出不少，且挂牌价清一色都在200万以上了。

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有拆迁预期的学区老破小

过去两年，我在多篇文章里安利过曹二附校学区，也推荐很多客户买下了曹杨三村（兰岭园），在此恭喜他们资产升值。

动迁不是空穴来风，但也没有100%确定的事情。

我一直说，集学区和拆迁预期于一身的老破小向来是老破小中的战斗机！

从东安新村拆迁，我就分享了很多上海有拆迁预期的学区房，其中就包括了曹杨三村（兰岭园）。

那么上海还有哪些有拆迁预期的学区老破小呢？

以普陀为例，除了曹杨三村（兰岭园），还有4个存在拆迁预期的学区老破小可以关注一下。

其中，北巷小区对口新普陀小学+梅陇中学这个普陀王牌双学区组合。

新普陀小学创建于1998年，总校及东校同步运营，对口梅陇中学；西校为原恒德小学2022年挂牌，共享集团内教育资源，口碑正在逐步转好中。

（梅川路校区）

梅川路校区和中江校区仅隔一条马路，总校在北巷小区内，直线距离不超过另外两个校区500米。

据家长反映，这所学校还是比较严格鸡血的，五年级作业比较多，回家通常作业要写到十点，不过这个也看孩子的能力。编程课是学校的特色，对学校还是非常满意的，老师抓得很紧也很负责任。

梅陇中学创建于1964年，是伴随“曹杨工人新村”应运而生的一所公办初级中学。1997年的时候，梅陇中学是民办性质，直到2007年才恢复公办办学性质。

在普陀区，梅陇中学是公认的一梯队学校。2025年的中考里，最高分731分，也斩获了5个四校本部自招的好成绩；2026年依然是5个四校自招，700分以上的有100多人。

梅陇中学内部是有分班的，管理也比较严格，抓得很紧。

北巷小区比较老旧，都是楼梯房，但总价低，是预算有限又喜欢这个组合的家庭首选。

小区地处长风板块，地段得天独厚，周边配套成熟，商业、医院一应俱全，生活便利；还有拆迁预期，附加价值挺高。

对口新普陀小学西校的桃浦一、四、十村也有拆迁预期，不过学校菜校改名没几年，勉强算个三梯队单学区，胜在价格便宜，100万打头的门槛，买不了吃亏买不了上当。

此外，对口华师大附小+华师大四附中的华师大二村和曹家巷小区，也是这类产品里的优质选项。

华师大附小是普陀区最强的公办小学，在全上海都很有名气。

民办摇号以前，每年考民办的人数和质量都很高，是普陀家长心中最好的公办小学。

据在读家长反馈，华师大附小学业压力不大，低年级回家没有书面作业，阅读为主。学校比较重视课外阅读，各科老师管得都比较严，作业订正完成之后才能玩耍。学校的各项设施齐全，也很新，校舍也比较整洁明亮。

华师大四附中是一所九年一贯制学校，学校近几年初中的中考成绩都不错。

2025年中考，最高分719分，还有1个四校本部自招；

2026年中考，最高分731.5分，700分以上的占比约17%。

华师大二村和曹家巷小区的门槛价是200多万，凭借地段优势，周边配套也是一应俱全，步行可达环球港，生活便捷。不过目前华师大二村的房源很少了。

上海市区双学区，不到150万？

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这两年，由于极致的性价比和相对宽松的入户年限要求，曹二附校学区爆火！

这一波拆迁风云导致主力挂户小区曹杨三村（兰岭园）普涨，连累到曹二附校对口可选的低价房源越来越少了。

市场上低于200万价格的房源，基本就剩几套了，选择非常有限。

普陀优质的性价比双学区还有很多，如果年限足够，也不必死磕曹二附校。

当然，对于心仪这所学校的家庭，市场还是存在一定的捡漏机会。

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