变天了！普陀公办第一换人了？

普陀一直是上海最被低估的教育强区，这点我们之前说过很多次。

但今年，普陀学区市场的逻辑正在悄悄发生变化——不是普陀更卷了，而是更多人终于看懂了普陀。

这个变化，可以从三个维度来说清楚。

能打的学校，越来越多

过去家长选普陀，思路很窄：要么曹二附校，要么晋元附校，要么江宁学校，要么梅陇中学。

这三个名字，撑起了普陀学区市场的半壁江山，也成了几乎所有普陀学区咨询里的标准答案。

但从今年开始，这个格局被打破了。

华外实验，终于凭借傲人的成绩单走到了大众视野里。

在学校写给全体家长和学生的开学信中，官方首次披露了今年的中考成绩：

总分高居普陀公办之首，在全区中排第二，好夸张啊！

英语更是以141的超高均分领跑全区；市重率43%，700+占比确实达到了20%！

原文如下：

今年学校也有很多学生考进四校和华二普陀，学校公众号一直在更新。

华外实验今年很强是可以预料的，毕竟在初三一模的时候就已经拿过区公办第一了，学校也是蛮鸡的，刷题蛮厉害的，考得好也在情理之中。

学校对口从挂户口到刚需再到改善应有尽有，离环球港都蛮近的，生活还是很方便的。

很多人说华外实验今年经此一役，直接变身普陀公办一哥。

虽然我很理解家长们喜悦的心情，但这种说法未免还是有些武断，毕竟华外实验的学生体量跟梅陇中学还是不好比的，而且一个学校的口碑还是需要长时间的积累的。

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挂户口老破小，集体涨价

普陀学区房最大的标签，一直是性价比——挂户口的老破小总价低，全上海有名。

但今年的行情，让很多等着淡季抄底的家长扑了个空。

按往年的规律，升学季过去就是学区房淡季，天气又热，看房量锐减，价格多少会有点松动。今年还赶上了几次大雨，按理说雪上加霜。可实际的情况是——普陀挂户口的老破小，价格依然坚挺，甚至逆势小涨。

拿曹二附校对口的曹杨三村（兰岭园）为例，很多预算200内的家庭都会优先考虑这个小区，兰岭园旺季的成交价大概是这样的：

最近的成交价，很明显上来了，不看总价，看单价也是很明显的：

之前我们在看兰岭园链家挂牌的时候，挂200万以下的房源比比皆是，这两个月再看，已经全部冲上200万+，本来想等淡季下手的家长们，这下更不知道如何下手了。

晋元附校的对口热门小区杨家桥小区，也实现了淡季逆势上涨。升学季的时候，成交be like：

上个月的成交数据显示，单价已经普涨几千块：

光看挂牌，目前最低的也要260万了。

新普陀+梅陇对口学区也是一样：

原因不复杂。当越来越多家长意识到"普陀的学校其实不差，门槛还比想象中低"，需求就开始集中释放。学区房这个东西，说到底是一个供给相对固定、需求周期性爆发的市场。

需求一旦起来了，价格就很难再按你理想中的节奏回落。

说的再直白一点：现在不入手的，等旺季一开，价格大概率还要再往上走一段。淡季都涨，旺季不涨的道理，是不存在的。

普陀低总价挂户学区

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自住学区，性价比起来了

如果说挂户口的老破小是在涨价，那普陀的自住学区房，则是在被重新发现。

地段是中环内，地铁是三条四条的交汇，商业是区域级的成熟商圈。这一整套配置，放在别的区，同样的价格大概率只能买到其中一半。

而学区这一块，普陀又恰好没有其他区那种"恐怖溢价"。同样是带学区的小区，普陀的价格要比徐汇、静安、浦东低一大截。

用白话说就是：你在普陀花的每一分钱，都能实实在在落到居住体验和孩子教育上，而不是用来买一个名校牌子。

过去普陀自住房被低估，是因为大家先入为主地觉得"普陀教育不行"。现在教育这块的叙事被出色的中高考成绩刷新了，自住房的价值自然就跟着水涨船高。

说起普陀自住学区，拿肯定绕不开的晋元附校举个例子。

万里的晋元附校一直是普陀区公办头牌之一，随着泡沫不断被挤压，450-500万可以在对口的愉景华庭买到2000年以后的电梯商品房两房。小区社区品质很不错，绿化也好，妥妥的“中产岁月静好”配置。

颐和华城也是自住的优选，价格跟愉景华庭差不多。

中鹰黑森林，是晋元附校对口的小区之一，也是万里板块唯一的豪宅；

作为04年-16年开发的次新小区，分三期开发，项目的户型随着年代更新，套均也不断变大；一期楼栋主要是两梯三户和两梯四户，二期都为两梯三户，两房是130平左右的全南，三房为140平，一南两北厅朝北；三期两梯两户，户型为高端定制，面积均在200平以上。

小区全人车分流，车位比非常宽松，达到1：2；最出名的是种植了11000棵成年香樟树，12万方的绿化面积，就连屋顶上都铺满绿色，做到接近100%的覆盖率，天然树木将恒温、恒湿、恒氧做到了极致。

业主层次高，不少是普陀本地出生的高净值人群；也有部分明星网红，看中3期的景观，选择置业；目前门槛只需6打头。

但问题也来了——等所有人都看懂的那天，这个性价比窗口就关上了。现在，恰恰是看懂的人还没那么多、而价格已经开始抬头的时候。

普陀学区+自住

怎么选最有性价比？

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普陀这个区，最大的特点是不张扬。

学校成绩出来了，不炒作；老破小涨价了，媒体也不爱报；自住房多好用，只有住进去的人才懂。但市场从来不会因为一个地方低调，就不给它应有的定价。

今年的普陀，正在经历一场静悄悄的价值重估。优质学校变多、挂户口涨价、自住房性价比凸显，这三件事其实是同一件事的不同侧面：普陀学区，正在从退而求其次，变成planA。

如果你正在看普陀的学区，欢迎来聊聊。我们整理了普陀各区学区的真实成绩、入户年限和最新成交价，帮你看清楚，别追高、别踏空。

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