1000在上海买房，是什么水平？算中产，还是有钱人？

回答这个问题前，先讲个旧事。

2023年初，知名私募人士董承非在路演时开了个玩笑：“在上海，资产1000万就是穷人家庭。”结果被截了图、写了小作文，全网声讨。后来他公司出来回应说是断章取义。

但有意思的是，当时评论区的高赞留言，清一色是“话糙理不糙”“这是实话，虽然听起来不舒服”。

2023年那个时点，上海房价正好是最高点，这话确实不算离谱。

我翻了下当时的挂牌数据（注意，以下是2023年初的价格）：

内环内中远两湾城，单价9.5万到10万，1000万买一套两房两厅；

中外环静安新城的九歌上郡，一套101平的三房挂975万；

外环外莘庄的标杆小区好世鹿鸣苑，一套大两房要1020万。

那时候的1000万，确实买不到什么特别好的房子。

但放到今天再讨论这个问题，结论得改写了。

1000万，到底算不算有钱？

这种争论之所以永远吵不出结果，是因为社交媒体的折叠性——不同城市、不同资产背景的人，被塞进同一个问题底下鸡同鸭讲。

还是回归数据。

过去十年，900万到1500万总价段占上海一二手住宅成交的比例，大部分时间维持在5%到7%。

说人话：全市每成交100套住宅，只有5到7套落在这个区间。

能参与千万级交易的家庭，早就跨过了绝大多数普通家庭的购买力边界。

2023年，这个占比冲到了9.6%，十年新高。但注意细节：千万级成交套数的峰值其实是2020年的26071套，2023年反而少了1000多套。占比创新高，不是因为千万级买家变多了，而是整个大盘收缩得更多——2023年上海一二手总成交比2020年少了近30%，千万级住宅只下降了约4.5%。

再看胡润的数据：上海拥有千万资产的家庭约25.8万户，但其中拥有千万可投资资产的家庭只有14.3万户。中间差了11.5万户。

这11.5万户差在哪？差在房子里。

1000万资产，听着唬人，拆开看其实很普通：不少家庭是父母两套房、自己一套房，加起来一千多万的房产，听上去很牛逼，实际上也就是外环内一套商品房，加两套老公房的水平。

更关键的是，房子是最容易被看见的资产，贷款和现金流压力却藏在背后。再背些房贷、现金流又不高的家庭，日子过得是真紧巴。

很多上海家庭，是只有砖，没有钱的——家里的房子值上千万，每个月的工资可能就一两万。

所以答案很明确：算有钱，但活得不松弛，买得更不舒坦。

楼市里的“宝马阶层”

1000万预算在上海，卡在一个极其尴尬的位置。我管这叫楼市里的宝马阶层——以为是王者，其实是青铜。

看新房，是憋屈。 先看一组2025年的新房成交数据：内环内套均价3320万，中环套均价1766万，外环套均价1023万——注意，1000万刚好够到外环新房的“套均门槛”。

上海新房成交均价

也就是说，这个预算在新房市场，连中位数都够呛。

为什么会这样？三个原因。

一是市区新房越来越贵，核心区域大量供应豪宅产品，普通改善家庭能选的项目越来越少；

二是户型越做越大，中小户型配比限制放开后，三房基本120平起步，以前1000万能买100平以上，现在可能只剩八九十平；

三是新房标准整体升级，铝板玻璃幕墙、会所、精装修，更好的产品意味着更高的成本，最后全摊进房价里。

所以不是1000万变少了，是1000万能买到的新房，比以前少了很多。

看二手，是不甘心。 打拼十几二十年，好不容易轮到自己改善一把，结果1000万买个别人住过的房子，立面、公区、户型跟新房比差距明显。这口气，很多人咽不下去。

新房买不起，二手看不上。尴尬就尴尬在这。

不过，同样1000万，在新房市场购买力缩水，在二手市场购买力反而变强了。

二手这边，全国二手房价格相比2021年高点已回调不少，在上海，当年“1000万只能买外环内普通三房”的紧箍咒，松了。

聪明钱已经在进场——挂牌多、房东心态松动，卖方市场变买方市场。

2023年，1000万的购房者是求着房东卖；现在，更多是房东等你翻牌子。

一个新趋势出现了：反向换房

把时间拨回四五年前，手握1000万，所有人的思路几乎一致：往市中心走，往更贵的房子走，置换默认就是“向上”。

可现在，越来越多人没有继续往市中心挤，而是开始主动往外走——以前想买静安、徐汇、黄浦，现在开始认真研究桃浦、南大、徐泾、南翔、三林、颛桥。

很多近郊项目的销售都发现，市区来的置换客户明显多了。

这就是上海楼市正在形成的“反向换房”：宁愿放弃一点地段，也要换更大的空间、更舒服的社区、更好的产品。

数据也能印证：1000万以上的二手房成交里，180平以上的改善大户型是主力，且占比逐年递增，其中近70%位于外环以外。

千万级二手成交同时也在向市中心的成熟板块迁移——对比2016年和2025年成交TOP20板块，14个高度重合，十年不倒的唯一王者是徐家汇；张江、漕河泾位次飞升，对应的是高科技产业培育出的新兴购买力。

一句话：改善的需求没有消失，只是分成了“向外要大户型”和“向内要好地段”两股人流。

接受定位，然后想清楚往哪走

本质上，1000万的购房者要接受一个现实：你在楼市里的定位是二梯队人群，“地段+产品”双重满足的时代过去了。

接受了这个定位，选择反而清晰了。

1）第一条路，向外要空间。

选外环内次一级地段的新房，比如桃浦、南大、南翔、徐泾，买其中最顶流的产品。

徐泾，2号线、17号线直达虹桥枢纽，蟠龙天地、天空万科广场等商业已落地，千万预算能拿下新规后的大四房；南翔有11号线和在建嘉闵线双轨交，印象城、山姆配齐，同等预算能上低密叠墅。

这些板块开发商疯狂卷产品力、打价格战，折扣力度是实打实的。

2）第二条路，向内捡漏，要成熟生活。 选内环中环2005到2015年的二手房。这轮深度回调把大宁、古美这些板块的泡沫挤掉了不少，三房八九百万能拿下。2023年1000万在这里只能买个普通两房，现在可以挺直腰板看三房了。

新房，杨浦滨江，三林滨江100平的小户型，也可以看看。

最后说回开头那个问题。

2023年董承非说“1000万是穷人”，网上一片附和；今天再有人这么说，你可以笑笑划走。

当房价回头的时候，手里握着1000万预算的人，反而成了这几年楼市里少有的、购买力不降反升的群体——至少在二手市场是这样。

算不算有钱人？算。而且比起2023年，现在的1000万，选择更多了。

难的不是钱不够，而是想清楚：地段、产品、通勤、流通，你到底愿意拿哪一个去换。

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