你们能相信吗？一个上海土著，名下好几套房子，在卖房买房这件事上，居然差点栽了大跟头。

手里两套要卖的房子，一套隔壁就是殡仪馆，一套是2021年最高点买进的别墅，光成本就950万。

就这样两套"烫手山芋"，我们愣是帮他卖在了相对高点，还帮他买到了真如的新规四房。

但说实话，他手上这两套要卖的房子，都不好卖。

如果你手里也有不好卖的房子，或者正在纠结该不该换房，这篇文章值得你花5分钟看完。

第一套房子在西宝兴路这边，60多平的动迁房，还是一楼。

优点和缺点都特别明显。

优点：房龄新，离地铁近，8号线西藏北路站走走就到了。

缺点：一路之隔就是西宝兴路殡仪馆，高架也有点影响。

我们市调下来，未来的买家客户画像比较清晰：图便宜、图房龄新，对这个抗性得自己消化，最好就附近的人。

这套房子之前一直租给二房东，二房东走的时候那叫一个狠，能搬的都搬了，连盏灯都没留。

我们第一次去看房的时候，里面黑黢黢的，全程打手电。

我们接手后，第一件事就是做美化。

刷墙、装饰、把屋里收拾干净，卖相一下子就好多了。

备用钥匙接放在附靠谱中介那边，方便随时看房。

这时候再组织空看，效果明显好多了。

我们挂牌的时候，小区刚满三年可以交易，挂牌量不大，当时有人出价到了400万左右。

我们觉得还行，但房东犹豫了，觉得价格没到预期，错过了。

结果这一等，市场就不太一样了。

到了24年年底，我们反复跟客户沟通，市场形势摆在那，继续等可能连这个价都保不住。

客户这次听进去了，最终以350万价格成交。

2年过去了，现在同户型也就300万出头。

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第一套不容易，第二套更难卖。

这套房子在宝山上大板块，一套140平左右的联排别墅。

说是别墅，赠送面积非常少，没有地下室，没有露台，花园也很小。

属于别墅产品里比较入门的那种，房龄也将近20年了。

关键客户是买在了最高点。

2021年，上海楼市最热的时候，房东户从开发商手里买的的保留房，额外还付了几十万茶水费。

买完之后装修又花了将近100万，结果一天都没住过。

房子总成本差不多950万。

所以刚开始挂牌的时候，客户的心理价位是900万往上走，最好能回本。

但当时的市场成交价也就800万上下，差距不是一点点。

我们很理解房东的成本价心态，但是因此也浪费了大量的时间。

中介都没啥动力推。

中间也来过几组客户出价，出着出着就没下文了，买家也在观望。价格只能被迫往下调。

直到今年三四月份，市场成交量起来了，我们赶紧抓住这波窗口期，继续做工作。

客户等了这么久，眼看着价格一年比一年低，发现劝他早卖真的没错。

这一次，下定决心，根据我们建议按照市场行情挂牌。

结果，很快就成交了，700万。

说实话，在当时的市场环境下，这个价格已经算不错了。

今天再看小区成交，同户型，价格连600万都不到。

两套房子都卖掉之后，接下来就是买房了。

客户一开始对地段有执念，这个我们也特别能理解。

他是老上海人，一直住在静安寺附近。 

所以他最开始的想法很简单：就在老静安附近买一套四房，还要是次新房。

但现实很快就教做人了。

2000万预算听起来不少，但在老静安想买正规四房，真的不够看。

我们带他基本上把周边看了一圈，看得上的房子寥寥无几。

预算内的呢，要么太老要么太小，根本满足不了四房的需求。

那看看其他板块？黄浦，要么太老要么太贵，虹口临平路，瑞虹是好，但次新大四房根本不是2000万能拿下的。

这时候我们开始转变思路，看代了真如新房。

我们给他分析了三点：

第一，交通方便。真如现在7号线、11号线、14号线、15号线四轨交汇，从真如坐7号线到静安寺就几站路，他老婆上班完全没问题。

第二，真如已经不是当年的真如了。整个CAZ核心区发展到现在七八成熟了，该交付的商业、写字楼都交付了，城市界面跟十几年前完全两码事。

第三，最关键的一点，2000万在老静安买不到的四房，在真如能买到新规产品，但并没有远多少。

说实话，如果先看新房再去看二手，那是真的看不进去了。

好在我们是先带他看完二手，让他自己心里有个对比，知道2000万在核心区买到的是什么水平，再来看新房，差距一下就出来了。

当然他也有顾虑，毕竟真如那边他以前去过，印象不太好。

但我们带他在周边转了一圈，旁边次新小区都起来了，马路宽敞，商业配套也跟上了，整个感觉跟十几年前完全不一样。

不能再用有色眼镜看真如了。

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卖房也好，买房也好，最难的不是操作本身，而是决策。

什么时候该卖？卖多少钱合适？要不要再等等？买哪里？新房还是二手？每一步都是选择题，而大部分人选不对，不是不够聪明，而是被自己的情绪和执念牵着走。

买房这件事，有时候你需要的不是更多的选择，而是一个能帮你做对选择的人。

如果你现在也在纠结置换，手里有房子不知道该不该卖，或者看了一圈也不知道该买哪里，欢迎来找我们聊聊。

我们不一定能让你卖在最高点，但可以帮你避免卖在最低点；我们不一定能让你买到最便宜的，但可以帮你买到最适合的。

毕竟，在这个市场上待了这么多年，什么房子好卖、什么时候该卖、什么板块值得买，我们比大多数人看得更清楚。

如果您也有置换需求，欢迎扫码咨询我们的换房宝服务。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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