500万以上的房子和500万以下的房子有着明显的分界线。
这个月参加了好几场500万总价以上的卖房谈判，失败率非常高。
很多人还没意识到，当你的预算跨过500万这条线，你在上海楼市的游戏规则就全变了。
大家房子都差不多房龄，差不多户型，拼的就是谁更急用钱，谁的价格更狠。
就像打牌，大家手里的牌面差距不大，最后赢家要么是最能扛的、要么是最想跑的人。
你就想，如果一个买家现在在二手市场看了一堆房子，但找不到很完美的选项。
要么是装修好点但户型不行，要么户型还行但是小区太老了……
外立面铝板石材，得房率高一大截，小区还有会所园林景观……
买家的心理永远是：“我都出1000万了，为什么不看看最好的产品？”
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你从外面经过这些小区的时候，外立面的质感和层次感显得很高级。
以前这样的外立面是高总价的专属，甚至千万级的房子都还在用真石漆，一点诚意都没有。
现在基本上700万到1000多万的中间层也都是标配。
甚至像招商时代乐章，这种500-600万级的产品也用了部分线条铝板装饰。
这个新规最厉害的一点，就是变相把得房率给抬上去了。
通过优化阳台、设备平台、飘窗等“半面积”或“不计面积”的空间设计，让业主能用更少的建筑面积，获得更大的使用空间。
新规后的房子，得房率普遍能比之前高出10%到15%。
这是什么概念？同样建面120平的房子，新房你可能实打实能用到102-108平甚至更多，而老房子可能只有84-90平。
多出来的面积，可能就是一个卧室，或者一个面宽更大的客厅。
以前120做4房次卧都显得小，现在肯定尺度更大，更舒服了。
比如中环麓岛新房，小区里面1800平的会所，小区外4800平的水院。
这样的房子600-900万，那宝山、普陀一带同样总价的二手房子是不是得打个问号？
健身房、游泳池、儿童乐园等等，新房完全不吝惜给你造。
中央空调、地暖、新风、一线品牌的厨卫家电也都给你配好。
所以即便是预算没那么高的客户，当他去看完类似金茂棠前、中环麓岛、招商时代乐章这样的项目后，再看二手也会很难受。
但在这种代际的产品差距面前，这些优势需要打很大的折扣才能说服买家。
不管客户是不是最终买新房，但是在和房东谈判的过程中，他一定会有意无意的拿你和新房做对比。
除非房东能掏出一个买家无法拒绝的理由，否则很难在新房面前守住价格。
要不了多久，那些拥有更高得房率、更好外立面的新盘，就会涌入这个总价段。
未来就算有，也是临港、安亭这样的少数地方，并不用担心竞争。
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但是你再回来看看二手房的时候，也许会对二手房的定价有更深的理解。
有卖房需求，那就赶在这个总价段新房大规模出来前卖出。
毕竟现在这个预算的买家还是10个里面8个选择二手。
除非是买挂户口的学区，不然多数买家考虑的主要因素还是实用。
但不变的是，新房和二手房之间，因产品代差而形成的“竞争力结界”将长期存在。
未来的楼市，或许不再是普涨普跌，而是会像手机、汽车市场一样，进入强烈的“产品周期”。
上海楼市的逻辑，正在从金融游戏，回归到朴素的商品交换 。
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