内环一梯队学区，已经卷到100万打头了！？

现在想买学区的家长，都有一个共通的要求：

以尽可能低的预算，买到最好的学区。

上海的教育强势区集中在市中心，优质一梯队又以内环内选择最多。

过去楼市高点的时候，这些市区老破小动辄四五百万；

如今楼市下行，不少优质挂户房产不再高不可攀，

今天带来两组百万出头，即可上车的内环内一梯队学区推荐。

以最低的风险，给孩子最好的教育资源。

苏州河畔，一江一河核心区

江宁学校

江宁学校的前身是江宁小学，后逐渐演变成了一所九年一贯制学校，办学历史颇为悠久，迄今为止建校已有九十余年。

学校现有三个校区，分别是：总校区、梓锦校区和常德校区。校园环境优美，设备先进，成为老百姓广受认可的“家门口的好学校”，获评上海市首批“新优质学校”。

学校以国际象棋和英语为特色，每天都有英语课，在公办里比较难得。

家长反馈，学校抓得比较紧，不会放弃落后的学生，可以晚托到六点。虽然没有亲爹学校，四校八大级的录取率一直表现很好。

今年中考，四校本部自招1个，最高分733，700+占比19.35%。

地段方面，学校位于内环线内，苏州河南侧。几乎是这个地段内唯一一所百万级学区。

对口的圣天地服务式公寓，门槛价最低为195万；

而且学区溢价直接倒挂，比旁边没有学区的房子还要便宜。

虽以公寓为名，但这个小区是实打实的商品房，使用民水民电，产权年限为70年。

即使是买来挂户口，一房的租金也普遍在4000元以上，租金回报率接近3%，超过了上海老破小的平均水平。

要知道，某些外环外的改善住宅，租金回报率也才一点几而已。

当然，如果你不满足仅挂户口，还想要兼顾自住的话，江宁学校对口的产品类型也是非常丰富的。

挂户口代表就是圣天地公寓，距离学校约1km，步行至长寿路商圈五分钟左右；

两房和小三房代表则是半岛花园和河滨围城，都是比较舒适的板式电梯房；

再往上也可以选择乐活居、光明城市这些板块内比较头部的改善小区，不管是去新天地还是南京西路商圈交通都非常便捷。

户型选择非常宽泛，乐活居以一两房为主，而光明城市则是以大户型居多，是区域内比较稀缺的产品。

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内环内、多轨交的书包房

普陀黑马——华外实验

华外的全名，叫做华东师范大学附属外国语实验学校，成立于2014年。

是由华东师范大学与普陀区人民政府联手合作、重点建设的公办九年一贯制学校。

师资力量雄厚，设备齐全，课程丰富，可谓是“新兴学校”里的标配。

据坊间的说法，它的前身是“普雄小学”，十多年前在普陀还是个菜场小学。

据当时的学生反馈，他当时在“普雄”的时候，兴趣班是多的不得了，但没什么用。

“看一个学校好不好，不能听它有多少课外班，得看升学率。

我们那届初中毕业生大概90个人，只有20个上市重点，其他成绩都一般。”

但一切转折发生在华师大的到来，这所学校开启了高配人生，也有了质的飞跃——

而华师大，就是冲着这块地的前景来的。

挂牌后正式改名“华东师范大学附属外国语实验学校”，现在已经脱离“菜场”名号。

“近两年的学习成绩应该提升了，毕竟华师大已经接管了。这些年都能听到学弟学妹考进不错的高中。”

而且据家长称，学校抓得比较严格，已经不算是快乐教育了。

毕竟华外实验，可是明确冲着“普陀区公办第一”的指标前进的。

2024年，学校200余人参加中考：

700+以上12人，大多数都被四校四分录取；

从曹杨二中的介绍中，也能侧面看出华外实验已经成为曹二优质生源的主要供应商。

2025年，华外实验在华二普陀与曹杨二中的到校加权均分中，位列全区公办第二（不过名额到校的排名不等于学校整体的排名）。

2026年中考，华外实验彻底爆了：

总分高居普陀公办之首、全区第二；

英语一科以均分141分以上的战绩领跑全区;

700分以上学生占比20%；

市重点录取率43%，区重点82.1%，公办普通高中91%！

经此一役，直接打败梅陇中学，上位普陀公办一哥！

由于往年华外实验的确称不上“强学区”，因此这里对口的房子也没什么溢价。

百万级的学区选择之一：隆德小区。

此前一房成交门槛价都是100万出头，可以看出7月底还是143万。

在租的月租金为3800元，回报率约为3.2%。

百万级的选择之二：江南新村。

价格略贵，但胜在地铁选择丰富，距离曹杨路地铁站不到500米，可换乘3、4、11和14号线。

这里的一房租金，都在五千元以上。

而且，地段价值还给得足。

以隆德小区为例，出去都能“嚯胖”，说是住在苏州河旁边。

因为小区门口就是地铁站，南边紧邻苏州河。

内环内、地铁旁、带电梯、苏州河畔，一梯队学校。

无论怎么看，这个价格都很香了。

选择华外对口的小区的家长，基本会考虑到以下几个方面的点：

1. 学区溢价低或清零，追求性价比的家庭。

2. 交通方面有一定的优势，譬如说靠近地铁，在出租时能获得更高的租金。

3. 小区体量大，供应足，在当下的市场下更有议价空间与选择范围。

4. 老破小为主，适合能接受买来挂户口另外租房的家庭。

上海学区房捡漏

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类似的选择还很多，具体可以加我详聊。

上海市区的书包房，现在真的蛮香。

对于有在上海规划孩子升学的家庭，我建议还是要尽早买。

一个是核心的教育资源强区在小升初阶段基本都是学籍对口，如果想等孩子上了小学再去买初中学区房，基本只能选浦东、闵行等户籍对口区。

另一个是虽然随着入学压力的逐渐缓解，部分学校对年限的要求不再那么严苛，但最好还是预留充分一些，尤其是想要上顶尖的一梯队资源。

上海每年的入户年限通常卡到4月底，按照惯例，等到明年三四月份，学区房会受需求影响小涨一波。

现在买，是最合适的时机。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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