上海两大神仙学区，房价岿然不动！

当下跌成为楼市的「主旋律」，有这么一个老破小，直到现在，一室成交门槛价仍保持在600万+。

不仅价格贵，成交量还高！海防村今年已经卖掉了十几套，要知道现在绿网挂牌也就十几套房源，简直供不应求。

这不免让人心生疑惑，海防村它凭什么？

前些日子，我在整理当下上海学区溢价，发现有这么两个学区，即使经过了多轮的下跌，仍然有数百万的溢价。

堪称上海学区「yyds」，其一，就是海防村对口的静教院附校，另一个，则是浦东的张集。

公办之光

静教院附校

毫不吝啬地讲，如果在上海按地段招生的公办初中里选择一所最强的，那么我一定会提名静教院附校。

有人称它为“公办第一”，也有人唤它为“公办之光”。

无论怎样，从微末时的菜校走到如今人人有口皆碑，静教院的成绩是有目共睹的。

2024年中考结束后，静教院的官微po出了一则推文，截图如下。

内容不论，且看标题：“不以学业成绩分班”。

八个大字，底气与自豪感从字里行间中扑面而来，在如今一众明里暗里搞实验班、理科班的初中中俨然一股清流。

当然，作为上海学区多年的研究者，我还是要说一句，静教院的确有小部分外招生源。

但实际教学中，蛇形分班，比较均衡，没有明显的快慢班，教育资源倾注也相差不大。

这一点，申校也做出了同样的结论，历年中考表现上，班与班之间的分数差异极小，主打一个均衡为王。

回顾近几年中考情况：

2023年，整个静教院也只有10%多一点的学生成绩低于全区中位数；

2024年，160人毕业生，四校预录取7人，700+以上40多，占比25%；

2025年，160人毕业生，四校自招11人，700+以上40人，不到普高分的人在5%以内，不到提前录取线的人在10％以内。

不难看出，静教院不仅头部录取强，拖底能力也强到可怕。

这也是即使在我明知静教院有部分外招情况下，仍然会给预算高、期望高的家庭推荐的原因。

需要注意的是，静教院入户年限锁定三年，如有意向，一定要留足时间。

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静教院对口小区

对口小区方面，静教院附校目前仅对口海防村居委会和蒋家桥居委会，内含8个小区。

其中，海防村和德安坊是比较典型的学区老破小，前者又是挂户口的主要代表。

整个小区只有27栋，其中多为4层小楼，只有24-27是6层。

供应少，也因此造成了海防村的高溢价。

目前海防村挂户口一房的价格大约在600万左右，也是市场上客户选择较多的。

静安晶华园、东海园、大闻丽都苑、贤居天下苑和静安兴海城则是对口次新，代表性小区为静安晶华园。

静安晶华园是2004年的房子，电梯高层，容积率4.5，主力户型为2房和3房。

小区内部的绿化做得不错，各项儿童游玩设施也比较完善，物业还是比较负责，小区内部较为干净整洁。

另外，静安晶华园的户型也是比较方正的。主力户型是127平、137平以及143平的三房。

价格方面，静安晶华园的一房在800万左右，两房千万起步。

此外，康海大楼与静安艺庭也在静教院的对口范围内。

但需要注意的是，静安艺庭是商住两用，只有9楼以上的才是住宅性质，可以用来入学。

这类商住两用的小区在如今的二手房市场中卖起来还是比较艰难的，行情不好的时候，大家还是要谨慎选择。

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浦东公办一哥

张江集团中学

另外一组维持着高溢价的学区，则是浦东的张集。

张集如今的地位，不仅是浦东公办第1，甚至能和静教院并称“上海公办之光”。

这所最强学区的含金量，不止在于60%的市重点率、浦东牛娃冲“四校”的最大平台；

更在于具备前瞻性：早在前年就结对华二创办了初高中贯通培养的麒麟班，也因此足以应对去年“长学制贯通培养”的教育新政，不惧免中考的打击，听说28届数理方向的麒麟班就有20多个“免中考直升”名额。

张集仅对口几个次新品质小区，除了熟知的张江汤臣豪园1-4期之外，还有胡姬花园和汇智湖畔花园。

比较遗憾的是，胡姬花园挂牌房源不多，选择面比较窄；

而汇智湖畔花园和张集的距离最远，前两年还面临了被划出对口的危机。

所以，买张集学区的家长，大部分都会选择距离最近，挂牌最多的张汤。

从张汤的成交量看，一期的活跃度最低，主要是因为一期建于04年，房龄相对老；产品又以别墅为主，公寓比较少。

二期到四期成交活跃度更高一些，特别是二期，成交率在一半以上，离学校最近，而且二期物业是万科，小区后期维护做的非常出色。

值得一提的是，二期有种特殊产品——小户型复式，赠送面积大，适合预算有限的刚需家庭；

三四期都是10年以后的小高层，房龄更新，户型更好，是改善型家庭的首选。

目前，小区入门户型是三期61平1室2厅，最低740万。

再往上的四期75平2房，目前860万以内也能拿下。

截止5月中旬，今年张集学区房的成交量已过百，热度可见一斑。

今年张集招生计划依然是8个班级，但是从去年开始，事实上学校是腾出了一些空教室给超额的学生的，今年也是一样，招收的班级会在10-11个左右。

其中，校长表示，对于人户一致的孩子，学校是应收尽收的。但本人也是亲自问了学校入户年限的问题，如果不够招生简章里的年限，其实也不能百分之百保证入学。

有意张集的家长，还是提前规划最为稳妥。

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作为上海溢价最高的两所学校，有人觉得不值。

的确，纵观全市梯队学区的价格，在当下，200-300万，就能选到市区比较优质的挂户口学区房。

其中也有兼具地段、通勤等优势，并且有不错的租金收益。

但回到这两所学校，也有其不可替代的优势，让家长愿意为之买单。

总而言之，升学择校本身还是要根据需求，选择能力范围内最好的。

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