文章-【深圳学位房】深圳其实早就有“多校划片”了...

4月30日， 全国知名的教育强区，北京西城发布了《北京市西城区教育委员会关于西城区2020年义务教育阶段入学功能的实施意见》。

文件中“通过电脑随机派位录取”，“在全区范围内按计划派位入学”和“将不再对应登记入学划片区学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学”的表述，让北京乃至全国的家长们都开始有些担心。

很多家长，第一次知道，原来学位划分入学还可以这么玩，而且既然学位不保证对口，那么高价入手的房子，接下来会不会面临较大的降价压力？

接下来，很多家长会进一步追问，未来深圳各区，也会效仿北京西城这类做法吗？

留意下，最近几年深圳对于学区划分的调整动作，我们不难发现：

深圳其实早就已经开始做类似的尝试，比如大学区和共享学区制度。

从2015年起，深圳市各区探索试行大学区招生制度，各区可根据“相对就近、教育均衡程度相当、学校相对集中、九年一贯对口”的要求，结合本区实际情况积极探索以社区、街道等为片区设置大学区，家长可自愿在学区内为孩子报读2～3所学校，按志愿次序和积分高低依次录取。 

2018年，龙华区公布了六所新增公办学校的学位划分情况，并首次提出了“共享学区”这一概念，其中有两所新学校与其他学校共享学区。

所以，深圳已经朝着“多校划片”的方向在推进了，只不过是以大学区或者共享学区的方式呈现。

另外，今年深圳实验光明初中部招生范围，采取了全区的方式进行招募。

说明光明区内所有有住宅楼盘或合规的的房子，即便有对应的原始学区学校申请，但同时还能申请深圳实验光明初中部。

您仔细品一品，是不是也有点多校划片的味道在里面？

当然，深圳的公立学校，还没有走到“电脑随机派位”这一关键性的一步，不过民办学校已经开始提前试点。

从2020年起，对报名人数超过招生计划数的民办学校，全部实行电脑随机摇号录取。

种种迹象表明，深圳正在朝着“北京西城”的模式，进行推进和探索，只是步子没有迈的那么大，而且有自己的“特色”存在。

我们假设一下，如果深圳真的以“多校区（就近或相邻）+电脑随机派位”的形式推行学位政策，不排除会出现以下几种情况：

第一种情况：名校和名校之间组合出来的“多校划片”，进行电脑随机派位录取。

比如，百花小学+深圳实验小学部+荔园百花小学部+荔园玮鹏小学+荔园通新岭小学组合成一个多校划区。

从地理位置上看，它们之间相邻相近，而且教学水平相对比较接近，在电脑随机派位录取的机制下，来自于各方面的阻力，应该会比较小一些。不排除在大胆改革的背景之下，学校之间教师进行轮换。

这种“名校与名校联合组团”的情况下，变革对于学位房的价值影响是最小的，同时一定程度能缓解入学学位名额，过于紧俏的预期。

当然，这会使得这个片区的学位房价格集体抬升，因为不管你怎么摇号派位，都是好学校，大确定存在，家长们自然愿意出高价。

第二种情况：优质名校与中等/一般名气学校的组合学区下，进行电脑随机派位录取。

假设南山区第二外国语海德初中部（顶级）+南山区第二外国语学府初中部（有潜力）+北师大附中（较一般）搭建一个多校划片的组合。

尤其是北师大附中学区内（名气一般偏中等）的学位房，例如蔚蓝海岸三期，一下子从没有机会转变为有机会，与原本单享南二外海德学区的漾日湾畔等楼盘，拥有被随机申请入读南二外海德初中的机会。

在此机会逻辑之下可以预见的是，蔚蓝海岸三期这类楼盘，学位房的价值很有可能会进一步提升，而漾日湾畔这类楼盘，学位房的价值很有可能会被“回落”。参见《蔚蓝海岸业主“示爱”南二外？豪宅有多渴望好学校？》

所以，势必利好原弱势学区的学位房，一定程度利空原强势学区的学位房。

第三种情况：全区学校都能申请，申请人数大于学位供给数量的学校，采取电脑随机派位的录取方式。

这种方式，应该是“最大胆”的尝试，但目前看来，采用的几率会更小。

假设，深圳实验初中部的学位，所有福田区的合规楼盘都能申请，那么必定最终导致采用电脑随机派位的录取方式，最终决出学生名单。（参考光明实验）

结果预判会是，原深圳实验初中部的学位房价值，会出现明显衰减，价值红利平摊至全区。

这种尝试，想必执行反弹的力度，是最大的，估计较难成型，但这也是最大力度平抑名校高价学位房的“猛药”。

基于以上三种模式的假设预判，个人认为，即使有真的会参考西城模式，那也是更类似前两者情况，“名校联合组团”、“非名校联合组团”的多校划片，加电脑随机派位的模式。

因为这样的阻力会更小，更容易推进些，当然也不绝对，会不会推行都要另说，毕竟目前也只有北京和个别区域才有这个政策。

那么，回到大家关心的问题，如果深圳也执行“多校划片区、电脑随机派位”，那学位房的价格会“变天”吗？

我的观点很明确，既会也不会。

“不会”在什么地方？

强势的学区组合的学位房，依旧强势。弱势学区组合的学位房，依旧弱势。

其实学位价值的变化，应该不会有太大的变动，价格发生激烈运动概率，大体不会在这两个情况下出现。

而“会”的情况，只发生在唯有在强势与弱势学校组合的学区内，进行电脑派位，才有可能打破原有学位房“价格等级森严”的排序。

最终原来名校学位房价格出现“明显降温”，同时非名校学位房价格出现“补涨”的情况，最终达到价格均衡的态势。

如果推行全区均可申请某一个学区，加电脑随机派位的方式。可以预见的是，名校由于优质生源供应出现随机性和不确定的断档，名校会陨落或逐渐“平庸”。

个别高房价的学位房，最终会被平摊至全区所有学位房，使得整体学位房出现降温，最终回归均衡的价位态势。

以后区分学位房的价值，名校的准绳将不复存在，高房价的体现，更多地是回归地段本身、所附带的公共资源以及楼盘品质等来做支撑。

但这种情况，个人预计应该比较难出现。

因为从近几年深圳各区积分入学办法的变化能看出，买学位房+入学区户籍，依然还是官方认证最有竞争力的入学保障。

这一点，现在不变，未来也不太会变。

深圳的学位房，还是可以买！

信息来源：深圳学位房攻略