正值报名开学季，各大城市的家长群，都在讨论小孩怎么上学。昨天，我采访了平米深圳的学区房专家，了解完深圳学区房市场状况后，我才意识到：不同城市，家长所焦虑的，也有所不同。上海家长们的焦虑点是民办摇号，纠结的是到底要拼运气摇民办，还是干脆求稳买学区房。而深圳家长们的焦虑点是能否上学，因为即使你在深圳买了学区房，最终也可能没法上学。深圳的专家告诉我，每一年报名季，深圳都会传出学位维权新闻。因为深圳的基础教育，实力实在太过薄弱，公办和民办资源都很稀缺。这几年，深圳户籍人口平均每年新增45万，而与之对比的是，深圳每年小中学学位数量新增极低，每十万常住人口仅有2.64所小学和2.99所中学，严重供不应求。所以深圳每年申请入学的生源基数增长更多，而学校的学位总体供应跟不上，最终导致的直接结果就是入学难。与上海有所不同，深圳整体的教育格局，是公办明显强于民办。按以往的中考录取率排名上看，深圳最好的初中当属民办初中——深圳百合外国语学校。但近2年里，由于深圳开始推出公民同招，禁止跨区招生，严厉打击点招的政策，这使得百合外国语学校等优质民办，很可能会出现“元气大伤”的局面。在生源质量筛选供应上，民办更容易出现不稳定性甚至是断层，这将会导致未来深圳民办学校在与其他优质公立学校竞争上，很可能就会被拉开差距。另外，深圳民办教育发力较晚，实力上也远不如上海的民办这么强大。所以，每一个深圳家长，在有条件的情况下，都会想着让孩子走公办教育路线。幼升小阶段，深圳不同行政区有不同积分细则，在对家庭户籍、房产属性、社保年限及落户年限等细则上有不同的权重，家长需要有针对性地提前准备。而小升初阶段，深圳同样需要重新按积分计算入学，哪怕是一贯制学校也不例外。这几年深圳一贯制学校，也取消“小初直升”政策，积分在小升初阶段也尤为重要。那怎么提升积分顺利入学？其实各个区积分政策的主旋律都大同小异，总结下来有以下三点：首先，你得是深户，其次，你得买一套学位房，接着，孩子的户籍最好就在学位房里，最后，越早买学位房越好，最好提前3年。同样走公办教育，深圳和上海教育的不同之处还体现在：因为从教育规划看，初中学位的重要性，明显高于小学，初中面临着中考压力，而小升初基本是就近入学。在初升高阶段，由于有中考作为评判标准，学校好坏相对清晰，小升初阶段则几乎没有成绩排名，只能看口碑或对口初中来判断。所以如果初中和小学只能二选一，那家长们肯定会选择初中学位房。再说深圳小升初也是拼积分，买初中学位房，能直接入学加分，性价比明显更高，所以这也导致深圳初中学位房热度比小学的更高。每年中考，深圳都有一半以上的孩子，没办法就读公立高中，这进一步加剧了大家对初中学位房的追捧。近几年来，深圳的公办普高录取率都低于50%，2019年甚至只有45%。而上海虽然公办普高率也差不多，但得益于民办和双语教育资源的丰富，走公办路线的迫切性并不如深圳。
确保孩子能进入一个好的初中，是深圳家长们最操心的事。和上海一样，深圳评判初中好坏的主要依据，是各初中考入“四大高中”的比例。深圳的四大名校，分别是：深圳中学、深圳外国语学校、深圳实验学校、深圳高级中学这四大高中。考进了这四所学校，基本等于一只脚，跨入了985和211大学的大门。除了靠民办深圳百合外国语初中之外（生源被打击），进入四大高中最好的办法，就是提前进入它们的初中部。四大名校的初中部，不仅成绩每年中考都是排名靠前，学位房价格也占据市场头部。想要上四大名校初中部，起步价都要在430万左右，而且还只能在买个1房1厅。由于深圳的教育资源过于稀缺，导致房子有没有好学位，价格上简直是天壤之别。即使房子地段再好，居住体验再优秀，但只要学位上比别人小区差，那价格就是“低人一档”。在深圳最明显的案例是，南山的千万豪宅，蔚蓝海岸和漾日湾畔。这两个小区相隔不远，都在南山后海核心地段，蔚蓝海岸在软硬条件各方面，丝毫不输南二外海德初中学区内任何一个楼盘，但就是因为不在好学区里，导致价差相比差了2-3万左右。要知道，即使没有学位，这个楼盘价格都能在1200万以上，要有学位，价格冲上14万/平也完全不是问题，然而就是因为没好学位，导致这样的豪宅也不得不向现实低头。在深圳家长们眼里，好的学位好的成绩，才是真正的王道。现在深圳房价最贵的区域是深圳湾，均价18万/平，这里有个学校叫深圳湾中学。前段时间，深圳湾中学就被曝出生源招不满，其他区域只要积分足够就能上深圳湾中学。刚开始，深圳湾中学办学时曾夸下海口，3年后中考要成为南山前三，深圳前五。结果这几年成绩不咋地，对口的某楼盘，甚至出现了降价行情，要知道，那可是深圳最贵最好的地段之一。深圳的家长们，基本只认成绩，管你什么招牌口号，成绩才是实打实的。每年深圳中考成绩一出，学位房价格就会有所变化，只要对口初中的成绩好，房价马上就会跳涨。前段时间，微博上有个段子，有个深圳的初中生说，我爱学习，学习使我妈快乐，道理还真的没错。科苑居，深圳一个1992年的楼盘，形似“筒子楼”或“宿舍楼”。在未划入南山外国语学校（集团）大冲学校学区前，不受市场待见。即便被划入该学区组合后，仍然在一段时间内，依然名不见经传。但就是因为去年中考成绩一出，表现超越预期，不到一年，挂盘价硬生生跳涨约100万以上，涨幅表现力惊人。其实，这个现象放到上海也同样成立，小户型+中考成绩好的学校，价格肯定会有所表现，只不过相比之下，深圳可能更加现实而疯狂。四大名校的初中部之一，深圳高级中学南校区，被曝光维权事件。有8个小区的业主，发现自己在报名的时候，教育系统提示“初审不通过”，自己报名时的积分从一类（住宅）变为三类（特殊住房），积分少了10分。深圳很多房子由于历史原因，非住宅也可以积分入学，这次政策出台之后，预计非住宅类学位房可能会遭到毁灭性打击。那为什么会有这次维权事件呢？是因为像深高南这样的学校，缺口实在太大了，今年有1000多的缺口，家长们提前3年买了学位房都不一定能上学。那既然需求这么大，最好的办法就是干掉竞争对手，于是这几百个由于历史原因，能上学的家长们被投诉，所以才有了维权的这一幕。深圳供需矛盾实在太大了，即使每年都有新增学校供应，但在这么庞大的入学需求面前，依然是杯水车薪。当年罗湖某名校小学维权，甚至曝出面积太小（低于30平）不能入学的要求，虽然紧急被撤回，但明显看到其供需矛盾的紧张。说到底，优质资源永远是稀缺的，解决办法要么是拼价格，要么就是拼概率，没有其他更好的办法。因为上学太难，所以学位房涨出天价，因为上学太难，所以每年都会有维权，因上学为太难，所以不得不提前几年买学位房才有足够积分。想上好学校，越早买学位房越好，这一点适用于深圳，同样也适用于任何城市。
信息来源：上海学区房攻略，本文已获得转载授权，如需转载请联系原作者。
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