上海这几年的教育规划太难，民办不确定性越来越强，公办学区房价格涨幅过快，大家都相当焦虑。对此，我采访了北京、深圳、南京和杭州这四个城市的学区房专家，发现：全国家长们都很焦虑，只是每个城市的焦虑点都各所不同。关于北京，大家的第一反应是，教育水平全国领先，教学资源非常强大。2020年4月30日，北京西城区宣布执行多校划片政策，7月31日后在西城区购房，全部以多校划片方式入学，在此之前的学区房，继续沿用原有政策。事实上，早在2014年，北京就一直开始推行多校划片政策。而这一次之所以受到大家关注，主要是因为西城是北京城6区最后一个实行新政的区域，而且本身西城教育实力较强，对家长们影响较大。那么，多校划片政策，对学区房市场到底有什么影响呢？原先家长们想读哪所好学校，直接买对口的学区房即可，现在即使买了学区房，也不一定能顺利划到好学校，升学不确定性大大增强。家长们买学区房，追求的其实就是优质教育的大确定性。由于7月31号是西城执行新政的截止日期，所以新政出台后，西城的学区房市场并没有迎来马上降温，而是变得更加火爆。很多家长都想赶在731政策之前买好学区房，提前锁定好学校。部分好学区房的房价，甚至被抬到了30万元/平，可见北京家长们对教育的追求力度。
北京推行多校划片政策已经有很多年，教育实力较强的海淀区和东城区也早已实行多校划片。仔细观察北京市场，我们就能知道，政策对房价的影响如何。北京的学区房专家告诉我，新政出台后，学区房价短期会有波动，但长期来看走势还是偏稳定，并没有出现房价暴跌的情况。而且由于教育均衡化，名校学区房在短期迎来降温后，随之而来的是好学校扎堆区域的集体暴涨。新政之后，强者恒强的规律，在北京学区房市场变得越发明显。因为好学校聚集的区域，不管怎么多校划片，对口保底学校都不会太差，所以这里的房价也是近几年北京涨幅最好的。北京家长们，现在最担心的，其实不是学校，而是过户，因为疫情原因，很多家长们都在关心7月31号之前，能不能拿到房产证。和北京相比，上海的公办学区房，目前还是有比较大的确定性，虽然上海部分区域也有电脑派位划片，但整体来看，在教育的确定性上比起北京还是强上不少。关于深圳，之前文章说过，深圳的教育，简直就是地狱模式。由于深圳发展较快，而且地少人多，优质学位供不应求的趋势，在这几年体现得越来越明显。深圳的家长们，最焦虑的点在于：买了学区房，孩子还不一定能顺利上学。和其他城市不同，深圳好学校的学位压力非常紧张，有些学校你至少要提前5年以上买房，才有机会成功入学。前段时间，深圳被曝出学位维权事件，据说是因为，有业主举报。他们发现自己买学区房也上不了学，而且学位竞争这么激烈，干脆就举报干掉其他竞争对手。于是，很多因为历史原因能上学的家长们，今年在报名时发现：自己买的房子，由于土地性质和居住用途，不全是“纯住宅”，从而导致积分降低，与名校彻底无缘。后续虽然有家长代表们维权，但最终结果实际上也并没有发生改变。官方的说法是，回归原有的积分待遇，不存在政策变动的原因。所以，经过这次事件后，深圳所有的家长们，最近都不得不学会看法定图则/城市用地性质分类。当然，由于深圳学位的紧张，这段时间深圳各区的教育局，近期又开始严查实际居住。就是你买了学区房，必须要一家三口实际住在里面，网格办人员会不定期上门抽查，一旦被查出没有实际居住或者没有生活痕迹，直接取消学位申请资格。以前很多人买学区房，讲究的是投注分离。买一套学区房老破小，然后租一套大的，这个做法未来在深圳肯定行不通。深圳的特点是，公办整体强于民办，初中学区房比小学要火，而且实行的是积分制。想要上好的初中，必须要积分超过学校的录取线才可以，而深圳很多好的初中，录取线最近都开始逼近100分。这意味着，家长们必须提前3-5年买好学区房，而且成为深户缴纳社保的时间越久越好，只有这样才能确保成功上学。不同之处在于，深圳是因为好学校少，导致竞争激烈，而南京本身竞争就很激烈。江苏省的高考，本来就很艰难，而且南京这个城市，又比较重视教育，所以南京的学区房市场，表现最为夸张，甚至有点畸形。举个例子，南京最好的小学，“拉力琅”，均价9-10万/平，基本不输给任何一线城市，而隔一条街，非好学区的房子，均价只有3-4万。在南京，好学区的溢价能达到2-3倍，这是其他城市所不能理解的。其他城市就算有好学校，但因为离着不远配套类似，隔一条街顶多差个几万块/平，不会像南京差距这么明显。我想，这只能说明，南京的家长们，实在是过于重视教育。 当然，由于重视教育，南京的教育实力，放到全国排名也还是不错的，每年藤校排名前5就有南京的学校。南京跟上海的初中教育格局比较像，南京小学是公办强于民办，而初中和上海类似，是民办整体会更强。这几年，南京的政策是开始搞公民同招，所以很多家长们都开始考虑买初中学区房保底，2017-2020，南京初中学区房的单价，从3万单价涨到6万/平。而南京民办初中，虽然也有摇号的风声，但具体细则还没有出台，目前还是有一些方式来筛选生源，所以民办初中还是有机会。和深圳类似，南京也会考察实际居住，每年3-5月份会有实地家访，不管怎么样，家长们都会在房子里住上一段时间。而和深圳不同的地方在于，南京买了学区房，不太会存在买了房还没法入学的情况。只要你买了学区房，有房产证，并且一家三口户口都落在房子里并实际居住，上学的成功率几乎是100%。深圳除了这些以外，还会用落户年限和社保等其他指标来筛选，这是南京比深圳好的地方。 现在的杭州人，可以简单分为三类：本地人、浙江人和新杭州人。杭州本身就是个休闲旅游的城市，所以本地人相对比较重视居住品质，对学区没有像其他城市那么看重。比如，上海深圳南京的家长们，可能都会为了小孩上学，卖房甚至搬去老破小里住，但杭州家长们肯定不会这样，他们会更加注重生活。杭州的朋友告诉我们，杭州有一类楼盘，没有好的学位，离市区也比较远，但就是因为交通配套不错，风景不错带个湖，这样的房子能卖得特别好，这就是杭州独有的特色。由于浙江省民营经济非常发达，所以江浙周边，尤其是从义乌温州一带过来，在杭州安居的人群，他们对教育就更加佛系。
2019年杭州新盘摇号人群划分
有的甚至会觉得，读书读多了不太好，有比较明显的重商文化。对于他们来说，如果买的房子，有好学校更好，但如果没有，去民办或国际化学校也不错。总的来说，本地人和江浙一带的家长们，对学区房的态度是，有追求，但不执着，属于一个加分项。但是，对于那些新杭州人，尤其是从外地来杭州，从事互联网相关的新杭州人，他们对教育的要求就非常之高。因为能在杭州从事高薪职业，本来就是享受到了高等教育的红利，所以这一类的家长们最为看重学区房。杭州的民办摇号，其实早在10几年就已经开始，而今年正式推出公民同招政策，所以今年杭州第一梯队公办学区房的成交量普遍不错。杭州还有个不同的点是，杭州的中考分层特别明显，主城区和非主城区连试卷都不一样，这也意味着在杭州跨区就读非常困难。你如果在主城区读初中，考主城区的高中就相对容易，而要是你在非主城区，大概率就只能在非主城区读高中了。总的来说，在这几个城市里，杭州的家长们是最为佛系的，但就算是佛系，公办学区房的涨幅，在整体楼市行情里表现也相对亮眼。杭州最好的大学，是浙江大学，也是杭州唯一一个985/211，在杭州考上浙大的比较少，大部分不出外地的杭州人，可能会去选择本地双非一本去读书。和上海相比，杭州的教学实力上不如上海，当然对学区房的重视程度，也不如上海家长们焦虑。比如，教育均衡化是大趋势，公民同招+民办摇号的政策，全国都会继续推行。每个城市的节奏和细节可能不太一样，但这是大势所趋，不太可能变化。很显然，民办掐尖现象被打压，公办学区房得到利好，初中学区房更加重要，这几年各个城市都越来越重视初中。还有个共性是，全国家长们其实都愿意为教育和学区房买单。每个城市的学区房涨幅都是领跑全市，即使是最佛系的杭州，这个规律也不例外。最后，我觉得，相比于北深南杭，上海家长们还是相对幸福的。上海最幸福的点在于，比北京，公办确定性更强，比深圳，好学校更多，比南京，鸡血程度较低，而比杭州，教育实力整体要强。上海的教育，就像这座城市的基因一样，海纳百川。既有公办体制内科班严谨，也欢迎民办国际视野多样性。上海的孩子，只要你不是特别看重学历，终归会有出路的。上海的家长，如果有一点超前意识的教育规划，孩子教育一定不会差。讲究市场化的上海，孩子教育的主动权，永远掌握在家长自己手上。总之，每个城市都有每个城市的焦虑，每个城市的家长们，都希望在力所能及的范围内，让孩子享受更好的教育。所以我们既能看到不同，也能看到相同，幸福感其实也是相对的。教育是个长期规划的过程，家长们买学区房，还是为了给孩子更好的起跑线，如果你在选择学校或者买学区房的问题上有困惑或者纠结，欢迎来找我们的专家顾问做咨询。
信息来源：上海学区房攻略，本文已获得转载授权，如需转载请联系原作者。
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