文章-学区房的价值，被太多人误解

有人在问：到底学区房的价值怎么样呢？学区房适不适合长期持有呢？

这个话题是很多投资人非常关注，也非常感兴趣的话题。

在投资人里面分为两种门派，一种是专业专注于学区房投资的，这样的人在各地都有，而且这种投资人往往是专注于本地学区房的。

还有一种投资人呢，是完全不看学区的，甚至于尽量避免去投资学区房的，比如我就是。

那么这两者谁更对呢，没有更好的说法，那只是因为这两者他们所采取的策略不同，我们在谈策略之前，先看看学区房的本质是什么。

其中有三个重要的点要跟大家分享：

学区房的本质就是学票，也就是大家通俗讲的抢占教育资源。

各位可以想一想，如果我们要在一个很好的教育资源的学区入学，假设我们把这个入学资格给一个定价，那么你买在这个区域内的大房和买在这个区域内的小房，是不是并不影响这个学区的定价。

什么意思呢？比如说某某三中，这个学校非常好，那么如果你想进这个学校，定价是100万，比如说这个区域，一套一百平米的非学区房的大房，可以卖到400万，那么学区房就是400万加学票100万，一共500万。

而假设一套十平米的小学区房，非学区按照同样的价格就是40万，那么十平米的学区就是100万加40万，140万。

那各位可以想想看，是不是很多人都愿意去买十平米的10万加100万的学票。

140万买一个十平米，我就为了入学，而不愿意去400万加一个100万。单纯为了入学不居住的话，这就是学区房。

在很多城市以小房子为主，而且卖的很好。小房子流动性高、单价高的一个重要原因就是学票的价格附加在上面，也就这个房子本身是不值钱的。

之所以买这个房子，是因为想获得入学资格，而这个入学资格实际上是可以从房子中间剥离出来的，我们就把它叫学票的价格。

那么，在学区房投资里面就有一个特点：如果你没有任何的居住需求，就是为了让孩子入学的话，你就会发现所有人都去盯着那些小房子，因为很多人不想除了学票以外，多付一分钱。

所以这也是为什么学区的小房子显得那么贵，是因为学票的价格均摊到了每平米上，这就是学区房的本质。

那么好，学票也不是一成不变的，学区房最大的风险就在于政策会影响这张学票，要么会受到政策影响略微贬值，要么会大幅度贬值。

这也是学区房的含义所在，受学区影响较大，有可能学区会变得更好，让学票缓慢升值，但是风险在于，学票也会一下变得一文不值。

比如说政策划分的时候，你的房子不再划到学区了，或者说学校搬迁了，或者说在长时间范围内，这个学校衰落了。

所以说，这种政策风险对于学区房的影响太大了。

而学区房真正的溢出价格就是学票价格，也就是说很可能归零。

而在短时间内学票是不会变的，短时间内一般而言，这个学区、学区房、学校很难变差。

所以说学区房适合短期投资，从长周期看由于风险的存在，他是不适合长持的。这也是像我们这些人为什么不喜欢买学区房，原因是我们投资需要长持。

如果你是短炒的话，或者说你的孩子要用一下。用了六年以后，或者说初中三年以后你就把它卖掉，那没有问题。

那么在六年或者三年，这个短周期内，学区的变化除非政策，否则的话变化会很小。

• 一我们要清楚，他实际上是学票的价格，而不是房子本身的价格。
• 二短期内投资是有价值的，甚至也还会持续涨
• 三长周期持有，你是会担有风险的。

这就是学区房的基本投资逻辑和框架。

在当下这个节点，学区房还有没有价值呢？

当然是有的了，从真实的市场来看，由于种种原因，包括片区内家长的压力，在南方城市比较常见，比如在深圳、广州，那么这个学区其实并不是随心所欲，想怎么改就怎么改的。

那么在北方城市可能会没有这么缓慢，甚至可能有些变化会比较急促，所以说在北方城市，他的风险可能会更大。那不管是南方还是北方的短期内学区房上都是有投资价值的。

第二点，整体而言学区房这个概念而言，长期还会有价值。原因是优质的资源太少了，那么学区房投资怎么才能买到好的呢。

一定要确定这个片区的人，也是这个片区的孩子，会越来越好，教育越来越优质不会衰落。

比如说北京的西二旗，从一个远郊，由于IT产业的搬迁，导致整个片区的学校考试能力越来越强，就变成了优质的学区。

那么这种就是最有价值的学区房投资。

还有就是这个学区在长期之内都会稳定不变，不能发生突变，且确定他会长期的稳定不变。

在这种情况下，学区房当然是可以投资的。

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