文章-北京新政对购买学区房有何影响？最新学区房购买攻略！

学区房是中国家长永远绕不开的话题，也是中国房地产市场一道独特的风景！最近北京市西城区发布了“学区房新政”，作为北京市甚至是全国教育资源最为集中的地区，西城区学区房政策的调整受到了市场的广泛关注，这两天不少朋友询问新政对购买学区房有何影响，接下来统一给大家做一个回答。

一、西城区学区房新政说了啥？

本次西城区学区房新政的变化主要有两点：

1、多校划片

4月29日，北京市西城区公布了2020年义务教育阶段入学工作的实施意见，其中明确指出：自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

“多校划片”是什么意思？简单理解就是一套房子对口的学校由过去的一个变成了未来的好几个，这好几个学校里可能有好的，也可能有不好的，所以买房子上好学校的不确定性增加了。当然，这个规定还是给了大家3个月的缓冲期，今年7月31日之前买房办完房产证，依然可以享受单校划片。

2、六年一学位

自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)，自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

“六年一学位”也是一个打击学区房炒作的狠招。以前在西城买学区房，孩子入学后房子就可以卖掉，下一个买家又可以正常使用这套房子的学区，现在必须等6年才行。这一规定无疑将导致西城学区房的周转率和流动性大幅降低。

二、五一假期学区房市场怎么样？

这两天北哥没去看房，但是跟一些认识的中介和身边的朋友了解了一下市场情况，跟大家同步一下。

1、看房的朋友明显增多，特别是身边关注学区房的朋友，这两天基本都出动了，中介反映带看也明显增多。

2、西城学区房挂牌数量也增多了，有媒体报道说一天增加了3倍，这个数据由于基数太小，由20套变成60套，对于整个市场来说，意义不大。

3、听中介说成交量也大幅提升，但是数据还没有出来，我们还是要等等数据再看。

我们可以看一下整个北京二手房市场这几天的数据。链家带看数据显示，2020年5月1日—3日，总带看量已达112219次，单日带看超过37000次，而2019年5月1日—3日总带看次数仅为50814次，同比增长120.8%。成交方面，5月1日—3日，链家实现成交1131套，而去年同期仅为341套，同比增长231.7%。

不论西城学区房的成交量和价格如何变化，上述采访和数据至少证明了一点，今年五一期间，整个北京的二手房市场，包括学区房市场的活跃度绝对是大幅提升的。这也正印证了我们之前的判断，北京楼市正在快速回暖。

三、新政后学区房怎么买？

学区房是一个很大的话题，这里面涉及很多问题，今天我们挑几个比较有代表性、大家关注度又比较高的问题来解答一下。

1、为什么要买学区房？

一直以来都有很多人问我买学区房的问题，通常我都会反问他一个问题：“为什么要买学区房”？这个问题不想清楚，就先不要买。

关于这个问题，大家的答案倒是出奇地统一：“为了给孩子提供最好的教育环境”。没错，西城区的教育资源确实是北京，不，应该说是全国最好的。但是北哥真正想问大家的是，难道只有西城区那几所学校才是好学校吗？进了那几所好学校，你的孩子就一定比别的孩子赢在起跑线上了吗？未来你的孩子真上了北大清华，就一定比没上的孩子更有出息吗？你对孩子未来的期望是什么？这些问题想清楚了，再考虑学区房的事。

对于孩子，北哥的期望有三点：第一，有健康的身体；第二，有养活自己的能力；第三，可以做让自己快乐的事情。很抱歉，这三点跟学区房都没有太大的关系，所以我不会买学区房。

如果你对孩子的期望是让他从小就学习成绩优异，长大上北大清华，那学区房对你是有价值的，因为从概率统计的角度来看，上好中学的孩子上好大学的概率更高，而上好小学的孩子上好中学的概率更高。至于这其中是不是学区房的作用，谁也无法确定，至少到目前为止，学区房既不是考上好大学的充分条件，也不是必要条件。但是大部分中国家长还是愿意为了更高的升学概率付出更高的财务成本，这就是学区房溢价的原因！

所以，现在所谓买“学区房”，本质上已经不是买房子，而是购买依附在房子之上的教育资源。

2、新政对北京学区房市场有何影响？

新政对学区房影响最大的是“多校划片”政策，虽然具体怎么划还没定，但是一个房子对应多个学校，无疑增加了学区房上好学校的不确定性，这对目前的西城和北京学区房市场一定会产生巨大的影响。从教育公平性的角度出发，未来“多校划片”政策大概率会推广到全国，所以学区房新政对北京的影响，也值得其他地区借鉴。

长期来看，由于多校划片导致房子与教育资源不再一一对应，学区房的不确定性增加，这可能会导致西城区部分学区房的价值缩水。这几天媒体报道说有部分西城的学区房降低了挂牌价，主要也是由于这个原因。但是，由于好的教育资源依然非常稀缺，而这些教育资源短期之内依然会集中在某些特定区域，北京西城区未来很长时间依然会是全国优质教育资源最集中的区域，所以从这个角度来看，西城的房价不存在大幅贬值的可能性——毕竟中国人对于教育的重视、对于学区的追求是不会轻易改变的，而买西城的房子依然是众多不确定性中确定性最高的事情。

从更小的区域来看，一部分均衡性较高、不存在明显短板的片区，可能会因为确定性相对较高而受到市场的青睐，比如西城的德胜片区，整体教育水平非常高，也非常均衡，可以说基本上都是好学校，也就是说买这个片区的房子，未来的确定性依然很高，听说最近几天的热度已明显升温。而另外有的片区，由于教育水平参差不齐，这可能会导致两种截然相反的结果：一部分原来单校划片到好学校的房子，未来因为面临去差学校的风险，这些房子的价值可能会出现一定的折价；相反，这些片区里原来单校划片对应差学校的房子，反而有了去好学校的可能，也算是一个小小的利好。

短期来看，由于新政留出了3个月的缓冲期，也就是7月31日之前买房子（以房产证时间为准），依然可以享受单校划片的政策，这无疑给了学区房刚需人群一个绝佳的机会。所以我们判断未来一到两个月西城可能会有一波成交的小高峰，这主要是那些对学区的确定性需求极高，手上资金又比较充裕的人发起的。不过，这一群体理论上不会太大，因为三个月时间对资金要求极高，换房群体应该很难赶上，而在目前的情况下，具备购房资格、想买西城学区房、而且又能一下子拿出首付款（请注意，北京二套房首付比例是80%）的人应该没有那么多。

至于“六年一学位”，表面上看是降低了学区房的流动性和周转率，可以打击部分炒作情绪，但是从另一个角度来看，这样的做法也可能会导致西城区有效学区房的供给量进一步减少，从而让好学区房的稀缺性进一步增加，这反而又会对价格形成一定的支撑。

总之，市场是一个供需的均衡，正如我们上面分析的，未来一段时间影响市场均衡的因素有很多，目前市场各参与方对新政的理解都还不够充分，所以这期间西城学区房的价格可能会出现一些混乱，但是随着新政的逐渐实施和市场的充分理解，未来西城学区房市场一定会达到一个新的均衡。虽然短期来看，西城的学区房新政对市场会有一定的冲击，但是由于学区资源的稀缺性没有改善，未来（达成新的均衡后）西城的房价不存在整体大跌的可能性。

3、新政过后学区房该怎么买？

看完了上面的分析，这个问题的答案也就比较明确了。这里北哥给大家整理了一份新政之后西城学区房购买攻略，供大家参考。

01 先问问你自己和家人，对学区房的需求有多强烈，这个问题没想明白，不要买学区房，更不要买西城区的学区房。

02 认真考虑一下购买西城学区房会不会影响你家庭的生活质量，除了财务方面，还有生活方面，因为西城的学区房要么就是老破小，要么就很贵很贵。

03 如果你确认对西城优质学区房的需求非常刚性，而且又有足够的资金支持，不会对未来的生活产生太大的影响，那么建议你尽快入手，在731之前完成过户，毕竟这是目前确定性最高的选择。

04 如果需求不那么刚性，时间也不那么着急，建议你可以等等再看。短期价格大涨的可能性不大，市场也需要时间来消化这个变化，等市场稳定了再出手，风险相对更小一些。

05 学区房市场存在较大的政策风险，未来政策大概率还会进一步调整，所以如果不是自身需要，从投资的角度来看，不建议大家购买学区房。

06 即使没有学区房新政，西城也不是北哥最看好的区域。虽然北哥明确看好未来一到两年的北京楼市，但是未来五环的房子可能比东西城（二环）更有投资价值。

以上这些，希望能够解答一部分大家对于学区房关心的疑问。还有问题，欢迎留言！

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