文章-【罗湖篇】总价300万，能买到什么样的学位房？

“300万学位房”系列，已经出品了福田篇和南山篇，按照之前的规划，今天我们来好好聊聊，总价300万能在罗湖买到什么样的学位房？

目前罗湖区能拿的出手的学位房，主要集中在：

全市顶级名校：深圳中学初中部；

老牌劲旅优质学校：翠园中学本部初中、翠园中学东晓初中部；

替补型学校：桂园中学以及罗湖外国语学校初中部。

从乐有家对外公布（10月17日）的二手房在售数据来看，相对于南山和福田，罗湖的学位房价格都十分的亲民。

深圳中学初中部学位房，起步价325万，均价区间6.56-17.31万/㎡；

翠园中学初中本部学位房，起步价268万，均价区间4.84-10.18万/㎡；

翠园中学东晓校区初中部学位房，起步价300万，均价区间6.63-11.14万/㎡；

罗湖外国语学校初中部学位房，起步价120万，均价区间4.29-18.37万/㎡。

桂园中学学位房，起步价88万，均价区间2.76-11.06万/㎡。

很显然，300万总价买这些学位房，还是比较容易的，而且哪怕总价超过300万，只要垫一垫脚尖，还是可以触及到顶级学位房。

比如，深圳中学初中部的学位房，来自于城建综合楼18.77㎡的小单间，总价325万，单价17.31万/㎡。

从全市范围来看，这个单价水平已经非常高了，而且房子迄今已经30年了，但总价对比其他南山、福田的顶级名校来讲，这个价格不算高，或者说还很便宜。

不过，我们不太建议买这类低于20㎡极小单间的户型，哪怕看着有很好的学位价值，但是作为投资品来讲，溢价效率预计会比较慢。

当然如果是自用，那就自己看着办吧！

翠园中学本部初中的学位房，低于300万总价的房源，目前暂时只有在深业东岭这个小区找得到。户型为33.11㎡的单间，总价268万。

不过深业东岭的北侧，为规划建设的黄贝中学，占地面积19382平方米，规划建设36班规模的初中，包括大型报告厅、网球场、篮球馆、羽毛球场、环形跑道以及午托午休的场所，可以提供1800个学位。

未来学校建成后，深业东岭会不会被划出翠园中学本部初中的学区？或者黄贝中学与翠园中学本部组成大学区？未来深业东岭还是不是是翠园中学本部的学位房？这些就不得而知了。

所以，深业东岭依附翠园中学获得的学位房红利，未来向好的趋势，其实在逐渐减弱。所以投资或自用买入，需格外谨慎！

翠园中学东晓校区初中部学位房，总价低于等于300万的房子，目前乐有家对外公布挂盘的暂时仅有一套。

就是5号线和7号线太安站地铁口物业，金迪名苑39.44㎡的1房户型，总价刚刚好是300万，单价7.61万/㎡。参考租金水平在3800元/月左右.

这个楼盘属于学区内，成交相对比较活跃的楼盘。所以，就没啥好选的了！要买，就只能是它了。

罗湖外国语学校初中部的学位房，目前低于总价300万的房子大部分为1房，约46套。

从中还能买到像梧桐山新居、名骏豪庭等这类居家小区的1房户型，甚至是玉雅居的小2房户型。

而低于总价200万的房子，主要集中鹏基公寓，占比在三分之一，其余还有分布在莲塘D小区、梧桐山新居一期、城市东座公寓、仙桐馨苑、依仙湖居等其他楼盘的单间户型里。

桂园中学的学位房，低于总价300万的房子大部分为单间户型，共计约24套。其中，年代比较新且小区比较热门的房子，分布在风格名苑、合正锦湖魅力城和鸿翔花园。

尤其是鸿翔花园，我们判断应该是属于商务公寓性质的楼盘，如果为住宅性质单价不至于落到4.5万/㎡的水平。

由于商务公寓这类物业，在罗湖划归为特殊房产，所以基础分值一定是低于住宅类的学位房的。不建议购入。

另外，从今年和去年罗湖区教育局发布的学位预警信息我们可以知道：

除了深圳中学初中部以外，其余四所初中均被标识属于学位特别紧张的学校。由于没有落实到具体的录取分数线，因此没办法判断它们入学难度有多大。

有小道消息称，今年深圳中学初中部学位相对没那么紧张，只要提前一年多买学位房就能被录取。

另外，有消息称罗湖外国语学校初中部，2019年的录取分数线是B类145分，如果是这样的话，只要提前一年买入学位房并且是学区内户籍的学生，那么也能推导可以轻松入读该学校。

由此推断，去年、今年罗湖区教育局发布的预警学位信息，涉及到翠园中学本部初中、翠园中学东晓校区初中、罗湖外国语学校初中部以及桂园中学。

其中所说的学位特别紧张，很可能主要针对通过租房入学以及通过特殊房产申请入学的学生。

因此，提前买学位房并入学区的户籍，才是能确保成功顺利入学的法宝。

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