文章-北京学区房攻略：专家帮你理清思路10

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

章哥好，家住红庙，孩子23年入学，打算买400多万离家近的学区房，看了东大桥中纺里核桃园北里这种老破小9-10万，也看了次新广渠家园8-9万，不知是今年趁房价低买房还是临近上学再买？另外兼顾房产保值将来再整合，您建议我买哪地学区？推荐些楼盘谢谢！

回答1：

1、如果有大量闲置的资金，那就今年买，因为房价上涨的可能性大。如果是准备平级置换，买房卖房，那不用着急，什么时候换都不吃亏。不过我不知道光明小学有没有落户年限的要求，朝阳是应该没有的。总之，如果是有资金，早买了踏实。

2、提醒一下，核桃园北里的学区溢价可是很高的，在朝阳可能是最高的了。租售比达到了1000左右，而广渠家园也不过是900。这只能说是白家庄和八十中的学区好，受到追捧。而且朝阳特色，相邻的两个小区，核桃园的溢价超高，旁边的圣世一品超低，这在其他区都几乎不可能。

3、将来再整合的话就是用完学位就赶紧卖掉。朝阳的租金回报率在北京是偏高的，基本都在平均值700以下。而核桃园达到1000，那就是每个月损失30%的租金收益。

4、其他学区不好建议，我不是搞教育的，不敢做具体的学校对比。只能说八十中的高中是很好的，今年高考排名应该是朝阳第三，在全北京排在20名之内。前面只有北京中学和朝外，超过了清朝、人朝和陈经纶，也比龙体学区的中学都高。仅供参考。

提问2：

章哥，请问购房预算470万，朝阳管庄远洋一方和常营地区小区相比，选哪个地方更优呢？

回答2：

1、从居住角度是个人喜好问题，没有建议。从投资方面看，建议是常营。

2、远洋一方是很不错的超级大盘。但这个板块几乎就这么一个大盘撑着，能与其配合的项目太少。可以这么说，远洋的价格之所以不低，就是其品质和地铁的价值。但常营附近不同，基本已经成熟，地段的价值占了价格中的很大部分。

3、从理论上说，远洋一方更有升值潜力，因为地段内待开发的地块更多。但是这风险也比较大，谁也说不好何时开发，规划会不会修改。从地段来说，这里并不算好，铁路河道公路，把地块割的破碎。可以用地图向西一路看去，高碑店百子湾都受到了铁路线的影响，这种天然屏障在城市中的分割性很大。

4、总之，我是建议常营，从投资来讲风险更小。但如果是注重自住，那应该远洋一方的品质更好些。仅供参考。

提问3：

章哥，有这么俩问题啊，第一就是目前家里老人自住的房子在广安门那边，48平米1居，然后想换一个两居，也是在西城，您说是关注法拍还是说只要是好位置就OK。第二是家里在云岗这块有个房子，我打算置换一个，您说通州的潜力和市里的哪个会好一些，因为最终的目的肯定是为了孩子上学换市里，这个阶段是直接换市里还是通州这块儿倒个手？

回答3：

1、如果对法拍了解的话那当然是更省钱，而且有的房源还不限购。但如果不懂的话风险比较大，最好找个懂行的朋友帮助弄，要不就找个靠谱的公司。

2、通州和市区，我认为是市区。虽然通州有了副中心的概念，但这只能使其稳定性增强。政府不是产业，只是调配分配财富的，并不能创造财富。而通州的产业规模没那么快赶上市区，未必还能跑赢大盘。那在支撑都差不多的情况下，市区的人口更多，房子至少流动性更强。

再一个，房子的置换成本很高。如果是为了自住，最好一次到位。换一次就是5%的成本，两次就10%给换没了，都交了税费和中介费了，很不划算，很难靠涨幅和租金给赚回来。所以，尽量减少置换。仅供参考。

提问4：

章哥好！打扰您。京户，想把看丹桥的房子卖了，换学区房，价格400-550万。考虑海淀紫竹院、西城宣师一的一居，或者丰台北大地的两居，五年后有学区需求，请问哪个更能保值一些？

回答4：

1、我觉得是陶白学区的。虽然731之后是多校划片，但这里的直升校多，7所学校里四个直升一个九年，在西城区是最多的，所以一直受到追捧。在小升初也派位的情况下，这种确定性能让大部分家长放心。所以，只要是这种直升制度不发生改变，陶白学区的价值就会更加稳定。

2、紫竹院学区在海淀属于中等，提前太多准备的意义都不大。但这里的学区溢价偏低，从居住来讲倒性价比更高些。

3、如果有西城海淀的做比较，那北大地的意义就不大了。丰台的好中学太少，就十二中二中十八中等几个，竞争压力更大。而西城海淀的平均水平高，好中学也多，从这点来讲比丰台好的多。仅供参考。

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