文章-北京买房问题解析03

提问1：

目前我们房子在丰台马家堡，但公司搬到了亦庄。马家堡是老房子了，现在价值大概接近500万吧。感觉天天上班的路程太远了，所以准备把房卖了，换到亦庄附近来。当年我们拆迁买的，没有贷款。

近期在亦庄看了林肯公园、一品亦庄、听涛雅苑、一栋洋房等等，感觉小区和房子还是不错的。但是还有一点疑虑，毕竟这里是五环外，而马家堡是三环附近。将来亦庄的涨幅会不会低于市区呢，那我们现有的房子一旦卖掉，会不会就永远搬不回去城里了？

回答1：

1、  其实亦庄的房子也都不算太新了，尤其是核心区，大多数都是2000年左右的房子。但也没什么太老的，毕竟这里是90年代后期才开始的大规模建设。最开始的时候由于板块内人气不足，所有有的小区还当做经济适用房向市区的拆迁户销售。后来随着整体的发展，入住居民基本上都是产业员工。

2、  从投资升值的角度看，亦庄不仅不会比马家堡升值慢，甚至很有可能超过。因为，一个区域的房价由什么支撑？主要就是由产业和在此居住的主流人群决定。

亦庄的位置，在前些年可以说是孤零零的位于东南五环之外，周边没有任何可以配合的区域。但这里就是靠自己的产业规模，以及吸引到的产业人群，硬是支撑住了房价。从东南三环一直到四环，房价不过是5万多。

而亦庄呢，均价也达到了5万左右，这充分说明了这里的价值。亦庄的主体人群，基本是企业员工，白领个中高收入者居多。而且，这里的产业规模是排在北京前列的。产业的人群支持了亦庄的发展和未来。

3、  亦庄在没有周边配合的时期，都发展到如此规模。而近几年北京加大了对南部区域的开发建设，各个五环外新区都发展的很快。而且，东南沿线一直是空白区，在今年的土地拍卖上也创出了7.6万楼面价的地王。这说明了开发商们对这里的信心。而亦庄板块也将不再孤独，甚至将引领东南区域的发展。

4、  所以，不会存在什么搬来以后就回不去了的情况。亦庄板块的抗跌性和发展趋势一直强于大盘，而且周边都得到了很多的利好。比如旧宫、瀛海、台湖等地，其新房销售很大程度上都依赖于亦庄的溢出人群。

南三环至四环区域，毕竟只是生活居住区，虽然生活很方便。但就是因为没有高新产业聚集，所以发展一直落后于北部和东部。从这点上来说，亦庄的发展将强于马家堡等地。将来就算是不在亦庄工作了，搬回去是很简单的事情，不必纠结。

提问2：

章哥您好，我们现在有两套房，一套百万庄附近的老房，目前出租，价值500万。另一套在小西天，目前价值600万左右，也是老公房，只不过是电梯的。这两套房都带有学区，但由于我们用不上，所以感觉有些浪费。

现在我们的现金约300万，考虑了以下两种方案，请点评一下：1、卖掉一套房，得款600万，加上手中现金，900万的首付款，然后贷款购买一套1100万的**大两居。2、两套都卖掉，得款1100万，先动用首房首贷的资格，购买这套两居。之后再全款购买一套周边小区的作为投资。另外请问一下，这置换中的风险有什么？

回答2：

1、  第一个方案意义不大。二套资格只能贷款20%，这还不如找亲友借点钱办全款呢。不仅能和卖房多砍砍价，还能在税费上省一些。再加上办贷款所付出的时间和精力，实在没什么意义。

2、  第二套方案。1100万总价，首贷资格，那首付就是500左右，贷款600万，以25年计息，月供3.5万。这样你们剩下600+300=900万，在周边购买一套两居室还是没问题的。这个方案只是月供不算低，能确保审批成功就好，最好提前查询一下征信，评估一下贷款的成功概率，不要有闪失。

你的这种置换没什么风险。因为卖出的两套房都是老公房，买方基本上只能是全款，无法贷款，那就不会有什么时间差。也就是说，只要你提前锁定好房源，就不会有踏空的风险。

而且，1000万以上的高总价房产，销售周期都不短，一般也不会出现临时加价和被别人抢购的事情。而且，你们的现有资金已经不少，只要卖出一套房就肯定能保证签约，所以几乎没有风险。只不过最好定金要多交一些，另外北京中介常规的做法都有20%的违约责任这条，所以只要签约几乎没有人会违约。

提问3：

章哥您好，我们目前面临买房的重大选择。现在估算可筹集到首付200万左右，月收入总计约3万多，年终奖另算。我和女友都有购房资格，尚未办理结婚证。

我在总部基地工作，目前在丽泽桥附近。请问今年受到疫情影响，是否应该买房，该什么时候买房？以我们的首付和月供能力，适合一次买两套房吗？请问有推荐的区域吗？

回答3：

1、   建议今年买房，而且是现在就开始准备。因为在全球经济危机的情况下，所有主要国家都开始了货币宽松政策。市面上的钱突然增多了，贷款变得容易了。在这种情况下，作为主要投资品、保值品的不动产，必将受到关注。从历史角度看，历次货币宽松时期，不动产没有下跌的先例。

也就是说，在未来一到两年，涨多少还不好说，但至少不会跌。之所以劝你们尽快行动，是因为你们不是专业投资客，决策相对会慢一些，而买房的准备工作也多。从开始选址看房到签约交款，至少几个月时间。所以，希望你们尽快行动，免得错过时机。未必现在就马上出手买，但要做好准备。

2、   北京的购房资格很珍贵，尽量利用到最大值。但以你们的首付资金和收入来看，其实买一套和买两套的区别不是很大。以一套计算，网签价控制在468万之内，首付164万，剩余的缴纳税费和中介费，再贴补一些首付，能买到最多不到500万的房产。

如果分开使用的话，理论上最大可撬动总价570万的房产，比一套房会高一点。但实际上去掉这些费用之后，也就是500万出头，比一套房的总价多不了什么。一套房或两套房，贷款都在300出头，月供2万左右。从投资角度来讲，一套房两套房，只要是投资总价差不多，那其回报率也几乎一样。

3、   但是，你们如果买一套房的话，能够买到自住体验不错的。而两套房则肯定都是老破小，至少在面积上是很不宽敞的。所以请考虑清楚，是否愿意牺牲居住体验而分割出一套小房来收租金？这是不可能兼得的，以南四环附近的老公房来看，250万能买到一套40多平的，月租金在4000左右。也就是说，你们是否愿意用也住老破小的代价，来换取这每月4000块。

4、    你们的工作地点都在北京南部，那可以考虑南四环附近的老公房。比如新村和韩庄子一带，这种老小区的规模不小，房价在5万左右。生活很便利，但是居住体验确实不太好，请考虑。

提问4：

章哥您好，我的情况是准备资金了约150万，月供能力在2万左右。现在刚有了在北京买房的资格，首房首贷。目前纠结于是买二手房，还是限竟房新房。请问出于自住和投资角度来看，应该怎么选择？另外，请问大兴瀛海、房山长阳、亦庄开发区这三个地段应该怎么选择，未来那个区域会发展更好？谢谢。

回答4：

1、   以首付150计算，首房首贷资格，理论上最大可购买428万的房产。最多贷款278万，以25年计息，月供1.6万。

2、   如果是从投资角度考虑，建议选择二手房，限竟房尽量不要买。所谓的限竟是针对开发商的要求，也就是在限定售价的情况下竞争地价。比如限定将来的楼盘价格为3万，然后让开发商从2万楼面价起拍，那地价越高，说明利润空间越小。

那在此情况下，你觉得开发商要想多赚钱，是会把房子盖成物美价廉的，还是会偷工减料啊？肯定是后者吧，他们没办法涨价，就只能减配。所以，谁都不是傻子，都看得出旁边的二手房比这新房都贵，那为什么还要去买二手房啊！一分钱一分货，老祖宗的话很有道理的。

而且，不仅限竟房最好不买，如果从投资的角度讲，所有政策性房产都不要买。因为这房屋性质就说明一切了，政策性房产，就是不让你炒房不让你盈利的，那还投资它干嘛？政府推出这种房产，就是让收入低的人群来自住的，可很多人却想利用政策赚钱，这不是和政府对着干吗，能有好结果？所以，无论是从投资，还是从自住角度看，限竟房都不值得买。

3、   这三个地段中，亦庄有高新产业支撑，未来的发展必将超过另两个。长阳就是一个普通的五环外新区，因为没有产业，只是一个生活居住区而已。瀛海其实也一样，但因为距离亦庄近，能承接产业区的溢出人群，所以在概念上感觉超过长阳。

而长阳已经发展了十年了，从交通、配套来说已经基本成熟，稳定性更高。瀛海是刚开发不久的区域，未来或许会发展的更好，只不过不确定性也相对较大。所以，如果从投资的稳妥性来讲，亦庄、长阳、瀛海，这三个地区应该这么排序。

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