文章-临惠阳房价近9万？深中砸向坪山，为什么我劝你别碰？！

如今这个楼盘的大部分挂盘价，与指导价相去甚远。

挂盘价已经接近9万/㎡，指导价才3.71万/㎡，中间落差已经基本5万/㎡起步。

坪山的房价中，已经有这么“逆天”的存在了吗？

没错，确实存在了，只不过是个别学区的学位房楼盘而已。

那么，我现在说的这个坪山“神盘”，便是豪方菁园。

它为什么这么神呢，请听我一一道来。

1、不受待见，价格低洼

这个2012年入伙，不算新但也谈不上旧的楼盘，处在深圳坪山与惠州惠阳交界不远的地方。

你只要爬上楼顶高出，就能看惠阳龙光城的夜景。

楼盘不大，占地面积才10900㎡，有2栋25层高综合住宅楼，其中1-2层为商业裙楼。

总建筑面积4.5万㎡，容积率4.10，总户数572户，车位281个。

主力户型为38-57平米的住宅商品房，属于典型的不能再典型的刚需上车盘。

你别看这个楼盘，主推的户型面积段那么“袖珍”，但是户型格局设计非常的讨巧。

尤其是50㎡左右户型，做小成2房，甚至是能改成小3房的案例，也比比皆是，非常讨喜。

（参考户型图，来自贝壳找房）

很可惜，它出生的哪地儿，厂区环抱中，附近也没几个像样的居家商品房。

一出生，就被烙上了“不受待见”的烙印，成了鸡肋商品房。

关注度一直处在“被遗忘”的角色中，不能自拔。

2、坪山高新园附体，名校引入，价值升天

好在这10年来，尤其是近3年，坪山区的区域产业转型升级发展还算喜人。

深圳要发展高科技产业，坪山的各方面要素成本都相对不高，产业转移性价比还是不错的。

为了平衡发展，借助深圳东西部各自的优势，将深圳发展蛋糕再上一个台阶。

在坪山区，深圳市政府支持坪山做大做强高新产业区。

所以在坪山规划了面积 51.6 平方公里的土地，建设一流高新区园。

这个坪山高新园，相当于6个南山高新区大，具有良好的交通区位优势与工业基础。

现有可直接利用的产业用地达2.74平方公里，未来可开发潜力的产业用地达17.2平方公。

你看，有“可开发、能开发”土地就好，

并且这里可是全市产业空间储备最大、集中连片区域最多的区域之一。

有快速可开发的“富余”土地，就是发展最底层、可炫耀的资本。

所以在坪山高新区，可以用来承载发展以“创新药、智能车、中国芯”为代表的高端制造业。

可以落地兑现一批新一代信息技术、生物医药、绿色低碳产业。

搞高端医疗器械、新一代宽带无限移动通信网和新能源汽车研发等产业。

坪山高新区已经虚拟以待了，就看过程中，如何才能吸引更多的高科技企业、优质项目、高水平人才到坪山高新区落户。

加快坪山高新区建设成为世界一流的高科技园区了。

很显然，引入全市顶级的优质教育资源，就成了其中非常重要的一环。

说了那么多，绕了那么一大圈，我想讲什么呢？

豪方菁园，当初是生错了地方，但是现在老天爷的赏赐，赶上了好时代，现在它脚下的土地，山鸡变凤凰了。

因为现在它身处的位置，如今临近已经华丽转身的坪山高新科技园，由此还引来了两大顶级名校集团的教育资源的布局落地。

一个是深圳高级中学东校区。另一个就是坪山第二实验学校，也就是现在还在遮遮掩掩、但是懂得人一眼就能看穿，它就是深圳中学坪山创新学校的马甲而已。

豪方菁园就在这个深圳中学坪山创新学校的学区里，属于学区内目前为数不多的，看着还比较像样的住家楼盘。

3、价格“顶部”，不建议入手

目前坪山第二实验学校，已经确定今年秋学季开始招生。

从去年下半年开始，已经开始有人推测出坪山第二实验学校会花落谁家。

而现在，无论从规划数据指标，还是学校建筑风格设计，坪山第二实验学校大概率为深圳中学坪山创新学校无疑。

所以，豪方菁园也从当初无人问津的价格，到如今价格的高度拉升表现，令人感慨不已。

2017年，豪方菁园挂盘均价月3.94万/㎡。

2018年，挂盘均价有所下跌，回落至3.75万/㎡。

2020年9月，成交均价就已经到达5.3万。

时至今日，挂盘价格单价已经接近9万/㎡的高度，确实看着吓人。

（底图来源，深圳市全景再现）

但是论总价，还是跟原关内同集团的顶级名校价格，差距还是蛮大的。

在坪山属于贵的品种，但在原关内就还算不贵。

之所以会出现这种学位房价值“山鸡变凤凰”的现象，哪怕是在坪山区这个偏远的行政区域里，

偏远的地段位置上，也很好解释。

只要是单片学区划分上，被类似这种深圳四大名校收编的情形。

学区内学位房价值，大概率会出现“山鸡变凤凰”的价值跳跃现象。

不过，这里的行情，从去年下半年开始，到现在已经经历了“两拨”行情。

我的判断是，价格已经到达了阶段性见顶。

如果未来这个深中坪山创新学校的的教学成果，如本部一样出色。

那么这里的学位房价值，单现有学区划分模式下，非常值得期待。

如果不太给力，近9万/㎡的坪山高度，将大概率面临横盘及价格回调的更大压力。

所以我的建议是，如果你有闲钱没有去处，不太建议你现在就入手。

如果你是本地人，自用学位，酌情可以考虑。

4、学位房的选筹逻辑，价值“三大”定律

关于这种“价值跳跃”的现象规律，在去年11月份举办的学位房线下活动讲座里，我已经跟大家提前说的很清晰明白了。

有价值的学位房：

第一，是弱校被强势学校收编的学位房；

第二，是学校由差成绩变为好成绩的学位房；

第三，强势学校序列里，跨区出现价差的学位房。

以至于我在给四大名校，或者八大名校的老师做学位房置业方案把关的时候，我经常跟他们开玩笑讲。

你们学校集团，到底有没有想法在什么地方开始新的学校。

比如直接派管理层过去管理学校，名师、教师轮训过去教学，新学校和本部共享教学资源的那种新学校。

如果有，请提前悄悄地告诉我，打枪的不要。

这个时候，我们可以好好研究，这个新学校的学区划分，

大概会往什么方向敲定，哪些楼盘会更容易被划入到学区内。

这样我就可以帮你以更低成本的价格入手，提前布局好这里的学位房，

帮你规划“买对的学位房、上对的学校、最终还解决资产财富增值”的学位房置业方案。

所以，尤其欢迎“四大”或“八大”的老师们，有空来我这里坐坐，你有好料，我有好茶，共享共赢。

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